БЕСПЛАТНАЯ
КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ваши контактные данные не будут переданы третьим лицам!

Хотите продать квартиру в залоге?

Как продать квартиру в залоге?

Иногда случается так, что у человека возникает необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка. Чаще всего это возникает в отношении жилья, приобретённого ипотеку – если нет возможности погашать кредит, это может стать наиболее выгодным вариантом выхода из затруднительной ситуации. Хотя бывают и другие причины: развод супругов-созаемщиков, желание приобрести квартиру побольше или смена места жительства.

Но всегда ли можно продать квартиру в залоге по ипотеке, и насколько легко это сделать? Какие подводные камни ожидают желающих осуществить подобную сделку? В этом мы подробно разберёмся в данной статье.

Всегда ли можно продать квартиру в залоге?

Законодательство в принципе не запрещает продавать квартиру, находящуюся под залогом, но покупатель должен быть явно уведомлен о том, что жилье имеет обременение, иначе сделка может быть признана мошеннической и расторгнута. Но, тем не менее, существуют и ограничения по продаже ипотечной квартиры в залоге у банка:

  • на недвижимость наложен арест – если в отношении квартиры уже ведется судебное разбирательство и суд на время слушаний наложил арест, также подобный запрет может быть введен местными властями или прокуратурой. Согласно законодательству, с недвижимостью под арестом запрещено проводить любые сделки, в том числе и продажу;
  • договор с банком запрещает продажу до погашения задолженности – каждая финансовая организация, предоставляющая ипотечные кредиты, имеет свои условия распоряжения квартирой заемщиками. Иногда в договоре содержится запрет перепродажи до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена. Впрочем, существуют способы продажи квартиры под залогом, которые позволят обойти данное ограничение (об этом ниже), но все равно потребуется предварительное согласие представителей банка на проведение сделки.

В остальном продажа квартиры в залоге у банков никак не ограничивается, но в большинстве случаев всё равно требуется получить предварительное согласие представителя финансовой организации. И в некоторых случаях можно получить отказ: банки не заинтересованы проводить изучение платежеспособности и кредитной истории нового заемщика, которым станет покупатель квартиры под залогом, для них это дополнительные затраты. Потому очень важно вначале получить согласие банка, а уже после этого переходить к поиску потенциальных покупателей и изучать возможные варианты оформления сделки.

Инна Белякова

Хотите продать квартиру в залоге?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Варианты сделок по продаже квартиры в залоге

Существует несколько вариантов продажи квартиры под залогом, некоторые из которых более выгодны банку, другие – заемщику. Выбирать подходящий вариант стоит из условий ипотечного кредитования, финансовой ситуации, размера оставшейся задолженности и других факторов.

Итак, существуют такие варианты сделки купли-продажи залоговой недвижимости:

1. Смена должника

это тот самый вариант, который меньше всего нравится банку, ведь задолженность по кредиту остается, меняется только должник, о котором, в отличие от изначального заёмщика, ничего не известно. Схема следующая: покупатель выплачивает продавцу только ту сумму, которую владелец уже успел выплатить по ипотеке, после чего кредит переоформляется на него. Также эта схема не очень выгодна покупателю: ипотечный кредит будет переоформлен по новым условиям, с более высокой ставкой (15-17% вместо 10-11%, как раньше) а значит, переплата будет более существенной. На практике применяется нечасто, в основном по причине отказа банка;

2. Классическая продажа залоговой недвижимости

подразумевает, что покупатель платит полную стоимость квартиры, однако платеж распределяется между банком и владельцем пропорционально тому, какой процент задолженности был погашен на момент проведения сделки. Например, если квартира стоит 2 млн. рублей, из которых заемщик успел погасить 500 тыс., то банк получит 1,5 млн. рублей, а владелец – остаток в размере 500 тыс. Это вариант, на который банки идут наиболее охотно поскольку задолженность погашается досрочно. При оформлении сделки одновременно происходит снятие обременения жилья и переоформление его на нового собственника. Обычно всеми нюансами оформления сделки занимается продавец, но в некоторых случаях эти обязанности может взять на себя банк, что существенно упрощает и ускоряет процедуру;

3. Самостоятельное погашение задолженности и последующая продажа

вариант, наименее проблемный для всех сторон сделки, поскольку по сути предусматривает обычную процедуру: задолженность гасится заемщиком, обременение снимается, после чего полноправный владелец распоряжается имуществом по своему усмотрению. Но здесь есть одно «но»: нужно сразу иметь необходимую сумму для погашения ипотеки, а часто именно финансовые проблемы становятся причиной продажи квартиры под залогом. Выйти из ситуации можно, если найти надежного покупателя заранее и попросить него сумму для расчета с банком, но этот вариант слишком рискованный для покупателя. Также можно взять потребительский кредит и погасить ипотеку.

Как видно, квартиру в залоге можно продать, причем сделать это можно несколькими способами, и у владельца есть выбор, как лучше все оформить. Однако нужно учитывать, что сделка купли-продажи недвижимости сложная сама по себе, а если речь идет о квартире под залогом, она становится ещё более сложной. Потому чтобы все прошло гладко, без проблем и в соответствии законодательством, рекомендуется воспользоваться помощью адвоката по недвижимости. Он поможет правильно оформить все документы, может отстаивать ваши интересы в переговорах с банком и решит все возникающие сложности.

Заключение

Законодательство не запрещает продавать квартиры под залогом, и заемщики ипотечных кредитов могут воспользоваться такой возможностью. Но нужно учитывать, что почти всегда требуется предварительное согласие банка, а также есть некоторые ограничения при проведении сделки. Если вы не знаете, как продать квартиру, находящуюся в залоге, вы можете обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Читайте также:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять