Какие риски при покупке квартиры по доверенности?

Сделки с недвижимостью нередко заключаются от имени владельца его представителями. Для этого обязательно требуется доверенность от хозяина квартиры, но даже этот документ не гарантирует, что сделка пройдет без рисков.

В данной статье мы рассмотрим, как заключается договор продажи квартиры по доверенности, какие риски такая процедура несет для покупателя, а также поговорим о том, как их лучше всего избежать.

Особенности проведения сделки покупки квартиры по доверенности

В отличие от стандартного договора купли-продажи, заключение сделки по доверенности имеет ряд нюансов:

• при подписании необходимо, чтобы сторона продавца предоставила оригинал доверенности. Никакие копии, даже заверенные нотариально, не допускаются. В самом документе обязательно должны быть указаны ФИО и все реквизиты доверителя, перечень действий, которые может совершать доверенное лицо, список недвижимости, которой разрешено распоряжаться, а также срок действия документа. Естественно, доверенность должна быть оформлена в нотариальной конторе, иметь подпись доверителя и печать нотариуса, подтверждающая подлинность подписи;
• нужно проверить личность доверенного лица. Для этого изучается его паспорт и сверяется со сведениями, указанными в доверенности. Если есть хоть малейшие расхождения (например, год рождения указан с ошибкой, номер паспорта отличается на одну цифру и т. д.), от сделки необходимо отказаться, несмотря на заверения, что это техническая ошибка, которая не повлияет на сделку;
• наличие доверенности не освобождает от необходимости проверки юридической чистоты сделки – тот факт, что владельца представляет другое лицо, никак не влияет на стандартные процедуры проверки личности собственника, его прав на жилье, прав третьих лиц, а также проверки самого объекта недвижимости. Потому проверка должна быть осуществлена в любом случае.

В остальном же проведение сделки, совершаемой по доверенности, не отличается от обычной купли-продажи квартиры и оформляется аналогичным образом.

Подводные камни сделок с недвижимостью по доверенности

По каким причинам владелец решает передать право на заключение сделки третьему лицу? Они могут быть различны, например:

• проблемы со здоровьем – человек, который тяжело болен, не в состоянии заниматься составлением договора, оформлением сделки и другими необходимыми процедурами;
• нет времени – если владелец квартиры постоянно занят рабочими или другими вопросами, у него может просто не найтись необходимого времени, чтобы соблюсти все формальности, и доверенность в этом случае выглядит отличным вариантом;
• юридические тонкости – хозяин недвижимости может не разбираться во всех нюансах оформления сделки, и чтобы не рисковать, передает право подписи лицу, который понимает в этих вопросах больше (например, своему юристу).

То есть, говорить о том, что сделка с участием доверенного лица – это всегда мошеннические действия, нельзя – причины могут быть абсолютно законными и адекватными. Тем не менее, риски покупателя при покупке квартиры по доверенности очень высоки:

• доверенность может оказаться поддельной – одна из наиболее распространенных ситуаций, которой пользуются мошенники. Причем степень качества подделки может быть очень разным – от очевидно недействительного документа до правильно оформленной доверенности через «своего» нотариуса. Во втором случае подделка не будет иметь никаких различий с обычной доверенностью, кроме того факта, что владелец вообще может не знать, что от его имени совершаются какие-то действия с недвижимостью;
• доверенность может быть отозвана – также распространенная схема, когда доверенность оформляется по закону, но потом почти сразу же отзывается. При этом у «представителя» собственника на руках остается документ, который он демонстрирует при заключении сделки. Естественно, по отозванной доверенности сделка является ничтожной, но об этом не будет знать покупатель, который отдаст деньги мошенникам;
• доверитель может умереть или пропасть без вести – срок действия доверенности автоматически прекращается в случае смерти доверителя или признания его умершим вследствие безвестной пропажи. Однако об этом покупатель никак не узнает – ему предоставят правильно выглядящий документ, и подозрений о том, что что-то не так, не возникнет. Очевидно, что в такой ситуации покупатель никак не сможет стать владельцем недвижимости;
• доверенность была оформлена недееспособным доверителем – проверка дееспособности лица, оформляющего доверенность – это обязанность нотариуса. Но он не всегда может адекватно оценить обстоятельства, а иногда вообще действует в собственных корыстных целях или в сговоре с мошенниками. В результате доверенность изначально не имеет юридической силы, как и все сделки, которые будут оформлены с ее использованием;
• срок действия доверенности истек – эту ситуацию проверить проще всего, ведь дату, до которой доверенное лицо может распоряжаться имуществом доверителя, обязательно указывается в документе, однако покупатель может не обратить внимание на этот момент. Заключение сделки по истекшей доверенности делает договор купли-продажи недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями.

Юридическое сопровождение как способ избежать рисков покупки квартиры по доверенности

Как видно, рисков при заключении сделки, если продавец квартиры продает ее по доверенности, очень много. Как же избежать большинства из них? Самостоятельно выявить мошенников или нарушения процедуры, а также распознать недействительные доверенности, очень сложно, и с этим может справиться только опытный специалист с большим опытом в сфере юриспруденции. Потому самый лучший вариант – это обратиться к адвокату по недвижимости и доверить ему сопровождение всех этапов сделки. Юрист сможет проверить срок действия доверенности, не отзывалась ли она доверителем, числится ли она в реестре, не является ли поддельной и т. д. Кроме того, адвокат проведёт и общую проверку чистоты сделки, чтобы избежать большинства возможных подводных камней при подписании договора купли-продажи.

Заключение

Сделка купли-продажи недвижимости всегда таит в себе множество рисков, но если она совершается по доверенности, это дополнительные потенциальные угрозы для покупателя, ведь количество опасных ситуаций возрастает. Чтобы не стать жертвой мошенников и не потерять большие суммы денег, доверьтесь опытному юристу.