БЕСПЛАТНАЯ
КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ваши контактные данные не будут переданы третьим лицам!

Недвижимость&цены

Об изменениях в законодательстве в части нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Эта запись была сделана в Споры по недвижимости в Февраль 14, 2016 seoacc

Сделки через нотариуса

29 декабря 2015 года был принят Федеральный Закон № 391-ФЗ, которым внесены изменения в ряд законодательных  актов РФ в части нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Так, в Семейный Кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми абзац первый пункта 3 статьи 35 излагается  в следующей редакции: «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

По мнению ряда комментаторов, данное изменение направлено на то, чтобы удостоверенное в нотариальном порядке согласие супруга на совершение сделки требовалось не только при продаже недвижимого имущества одним из супругов, но, как это было до 1 сентября 2013 года, и при покупке недвижимости любым из них. В принципе, измененный текст закона такого требования непосредственно не содержит, но исходя из явно наметившегося движения законодателя к нотариальному удостоверению абсолютно всех сделок с недвижимым имуществом, будет правильным принять данное мнение за основу, и действительно получать нотариально заверенное согласие супруга лица, являющего стороной сделки, независимо от того, продавец это лицо, или покупатель. Ведь учитывая, что исключительная нотариальная форма уже установлена законом для некоторых категорий сделок с недвижимостью, и технически, и с точки зрения возможного будущего раздела имущества между супругами, будет более разумным получать согласие супруга покупателя на покупку во всех случаях.

Согласно другому изменению, внесенному в Семейный кодекс РФ,  второе предложение пункта 2 статьи 38 излагается в следующей редакции: «Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.» Согласно ранее действовавшей редакции данной нормы, соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака могло быть совершено как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Таким образом, даже если супруги ранее заключили подобное соглашение в простой письменной форме, но не представили его в Ростеестр для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), теперь необходимо заново заключить такое соглашение и удостоверить его нотариально, поскольку после 29 декабря 2015 года ни один государственный регистратор соглашение в простой письменной форме уже не примет.

 

В  Федеральный закон от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также внесены достаточно существенные изменения. Так, пункт 1 статьи 24 излагается  в следующей редакции: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.»

На самом деле, после внесенных изменений в указанной норме принципиально ничего не поменялось, за исключением того, что для продажи доли постороннему лицу установлена обязательная нотариальная форма. Но остается два не совсем разъясненных вопроса. Во-первых, можно ли на основании ст. 42 Жилищного кодекса РФ предполагать, что нотариальная форма теперь обязательна и для сделок с комнатами в коммунальных квартирах? В части 6 данной статьи, казалось бы, речь идет только о преимущественном праве покупки на условиях, установленных Гражданским кодексом РФ, но исходя, опять же, из наметившейся тенденции к нотариальной форме сделки с недвижимостью и учитывая схожесть в правовом регулировании долей и комнат, правильно было бы совершать сделки с комнатами также в нотариальной форме. И второй вопрос касается сделок по продаже долей в недвижимом имуществе (комнат в коммунальной квартире) сособственникам (то есть собственникам других долей или комнат в той же квартире). Насколько можно предположить, под «посторонним лицом» в данном случае понимается лицо, не являющее собственником доли в праве общей долевой собственности на недвижимость в квартире, доля в праве собственности на которую продается. Таким образом, законодатель не требует для продажи доли в недвижимости  сособственникам нотариальной формы сделки, как не требуется при продаже доли (комнаты) сособственнику извещать об этом других собственников долей (комнат) в той же квартире, не покупающих продаваемую долю.

Пункт 3 статьи 24.1закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен абзацем следующего содержания: «Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.».  То есть, в отношении долей в земельных участках введено такое же правило, как и в отношении долей в квартирах, но в еще более категоричной форме. Нотариальному удостоверению подлежат не только сделки по продаже земельных долей посторонним лицам, но и вообще любые сделки по продаже земельных долей, в том числе и сделки по продаже земельной доли собственникам земельных долей в том же земельном участке. Надо отметить, что исходя из системного толкования  приведенной нормы, сделки с самими  земельными участками нотариальной формы не требуют.

Ну и последнее изменение. Статья 30 того же закона дополнена пунктом 2 следующего содержания: «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению«. Тут все ясно, все сделки с имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан теперь должны совершаться в нотариальной форме. Также в нотариальной форме теперь совершаются и сделки с имуществом лиц, признанных недееспособными. Их правовой статус для целей сделок с недвижимым имуществом аналогичен статусу несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, и сделки за них совершают их опекуны с согласия органа опеки и попечительства по месту жительства лица, признанного недееспособным. То есть эти сделки совершаются на условиях опеки. Соответственно, сделки по распоряжению имуществом лиц, признанных недееспособными также теперь необходимо совершать в нотариальном порядке. Сделки с недвижимым имуществом на условиях доверительного управления проходят не так часто, и вновь введенная их нотариальная форма также имеет отсылку к сделкам с имуществом лиц, волеизъявление которых на распоряжение указанным имуществом отсутствует или стопроцентно не установлено. Стоит только отдельно отметить, что сделка по уступке права требования на квартиру в новостройке, совершаемая юридическим лицом, которое является доверительным управляющим другого юридического лица, которому  это право требования принадлежит, не имеет к указанной норме никакого отношения и нотариальной формы не требует.

Что касается применения указанных изменений к ранее заключенным в простой письменной форме сделкам, то в Росреестре на сегодняшний день нет конкретной информации о том, что Росреестр будет предпринимать в отношении сделок, для которых новым законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, заключенным после 29.12.2015г. Представляется, что есть необходимость в незамедлительном отзыве участниками таких сделок документов с государственной регистрации (если переход права еще не зарегистрирован) и перезаключения договоров в  нотариальной форме.

Вышеуказанные изменения вступили в действие с момента  опубликования Закона № 391-ФЗ  «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, то есть 29 декабря 2015 года. Указанный закон крайне скоропалительно вступил в законную силу (в один день, 29 декабря 2015 года,  был подписан Президентом РФ и опубликован на официальном сайте), что заставляет отметить явно обозначившееся стойкое движение законодателя к нотариальной форме сделок с недвижимостью. Таким образом, можно предположить, что в течение ближайшего времени обязательная нотариальная форма будет введена для всех категорий сделок с недвижимым имуществом.

 


Читайте также:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять