Запишитесь на бесплатную консультацию:
Адвокат, Председатель
коллегии адвокатов
"ГАРАНТ ПРАВА"
Запишитесь на бесплатную консультацию:
Довольно часто при покупке недвижимости в новом доме можно столкнуться с предложением уступки права требования на квартиру в новостройке вместо традиционной сделки купли-продажи. Иногда и дольщики нуждаются в оформлении переуступки прав требования на квартиру, однако как правильно оформить данную процедуру, не знают.
В данной статье мы расскажем, что такое переуступка прав. Как она оформляется согласно законодательству, что для этого потребуется и какие нюансы нужно учитывать при заключении такой сделки.
Договор уступки прав (цессия) – это достаточно распространенный способ купли-продажи квартир на первичном рынке. Чаще всего это касается недостроенной недвижимости, поскольку переуступаются не права собственности – для незаконченного строительства такие права не могут возникать по определению, а права требования исполнения условий договора застройщиком (в данном случае – передачи квартиры после окончания строительства). Возникают права требования на основании договора долевого участия.
Получив соответствующее право требования, его обладатель (чаще всего это участник ДДУ) согласно ГК РФ, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. В том числе и переуступить другому лицу – как физическому, так и юридическому. Это и служит юридической основой для продажи недвижимости по договору цессии (уступки). Переуступка прав бывает возмездной и безвозмездной. Естественно, что подавляющее большинство сделок, касающихся недвижимости – возмездные, то есть, цессионарий (приобретатель прав) выплачивает цеденту (обладателю прав) оговоренную ранее сумму.
Сделки по переуступке прав требования достаточно распространены – они могут быть выгодны всем сторонам – как дольщику, так и приобретателю невидимости. Гражданский кодекс никак не ограничивает права физических и юридических лиц переуступать принадлежащие им права, потому причины для оформления цессии и ситуации, когда такие сделки заключаются, могут быть самыми различными.
Вот примеры наиболее распространенных ситуаций:
Для того чтобы договор цессии имел законную силу, необходимо придерживаться установленного порядка совершения операций. В общем случае алгоритм выглядит следующим образом:
цедент должен предоставить документы, которые подтверждают его права требования недвижимости. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи и т.д. В случае, если речь идет о новостройке, необходимо проверить и бумаги строительной компании – уставные документы, разрешение на строительство, проект (с отметкой о согласовании в местном органе власти), проектную декларацию и т.д.
В большинстве случаев договор ДДУ предусматривает необходимость получения согласия строительной компании на переуступку прав, без которого сделка цессии может быть признана недействительной. Часто застройщик просит за разрешение до 5% от стоимости квартиры. Для уведомления и получения согласия необходимо посетить офис строительной компании или отправить документы по почте и дождаться ответа.
Цессия возможна только в том случае, если по ипотечному кредитованию погашена вся сумма. В противном случае финансовое учреждение не даст своего согласия, и заключение сделки станет невозможным.
Как оформить договор переуступки права на квартиру? Можно воспользоваться типовыми образцами документа, но лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста по недвижимости, который составит договор согласно всем требованиям и учтет интересы обеих сторон сделки. Документ должен содержать следующую информацию:
для вступления документа в законную силу ему необходимо пройти государственную регистрацию. Для этого регистратору предоставляется подписанный договор, а также дополнительные документы (паспорта сторон, письменное согласие застройщика и банка, изначальный договор с застройщиком и т.д.). Также необходимо уплатить пошлину, после чего договор цессии будет официально зарегистрирован и вступит в законную силу.
Учитывая большое количество этапов процедуры, ответственность и риски, рекомендуется воспользоваться услугой юридического сопровождения сделок с недвижимостью. В этом случае подготовкой и проведением заключения сделки переуступки прав будет заниматься квалифицированный юрист с большим опытом, что минимизирует вероятность ошибок.
Нужно оформить сделку по переуступки права на квартиру?
Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95
Наиболее часто договор цессии касается именно новостроек. Однако здесь кроются и самые большие риски покупки квартиры по уступке права требования: во-первых, необходимо убедиться, что цедент действительно владеет правом требования на квартиру, для чего нужно тщательно проверить его документы; во-вторых, нужно быть уверенным в том, что застройщик завершит строительство в приемлемые сроки, строительство не будет приостановлено, заблокировано и т.д.; наконец, есть риск ошибок во время оформления процедуры переуступки прав, что может привести к недействительности сделки.
Чтобы этого избежать, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по сделкам с недвижимостью – он сможет проверить продавца, застройщика, подготовить все документы согласно требований законодательства, в результате чего риски будут минимизированы, и за судьбу сделки можно не опасаться.
Заключение
Переуступка прав требования – достаточно распространенный способ заключения сделки купли-продажи квартир, особенно если речь идет о новостройке. Такой вариант может быть выгоден как покупателю, так и продавцу. Однако сама процедура оформления уступки прав достаточно сложная и запутанная, потому для гарантии успеха рекомендуется воспользоваться юридической помощью.