БЕСПЛАТНАЯ
КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ваши контактные данные не будут переданы третьим лицам!

Недвижимость&цены

Продажа квартиры в ипотеке

Эта запись была сделана в Споры по недвижимости в Февраль 7, 2016 seoacc

Продажа квартиры в ипотеке

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, НАХОДЯЩЕЙСЯ В ЗАЛОГЕ У БАНКА

Нередко среди всего многообразия жилья, предлагаемого на рынке, потенциальный покупатель останавливает выбор на квартире, находящейся «под залогом» банка. Для начала, надо прояснить, что означает это понятие.

В условиях снижения платежеспособности покупателей все чаще и чаще для покупки квартиры требуется привлечение банковского кредита. Такой кредит банки выдают не просто так, а под проценты, которые уплачиваются заемщиком за пользование кредитными средствами, и только на том условии, что в случае, если заемщик не сможет своевременно и в полном объеме погашать кредит, банк сможет компенсировать свои затраты (то есть сумму выданного заемщику кредита и, по возможности, начисленные проценты) без особых проблем каким-либо альтернативным способом. В подавляющем большинстве случаев таким условием является залог того самого жилья, которое приобретается с помощью предоставленного банком кредита, в пользу банка. Поскольку залог недвижимого имущества называется ипотека, то и кредит на его приобретение называется ипотечным, да и сама сделка по приобретению жилья с помощью ипотечного кредита называется ипотечной сделкой.

Правовым последствием приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита является, как уже упоминалось, залог приобретенного жилья в пользу выдавшего кредит банка. В этом случае в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) делается запись о таком залоге, что отражается в разделе «обременения» как в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом собственнику (покупателю) квартиры после государственной регистрации перехода права собственности, так и в выписке из ЕГРП, которую может получить любое лицо, оплатив государственную пошлину. При этом собственник квартиры становиться залогодателем, а банк – залогодержателем.

Залог квартиры в пользу банка влечет два основных последствия. Во-первых, в том случае, если должник (заемщик) не сможет своевременно и в полном объеме погашать кредит, банк вправе, в зависимости от условий конкретного кредитного договора, либо инициировать продажу находящейся у него  залоге квартиры с целью компенсации своих расходов, либо обратить указанную квартиру в свою собственность для дальнейшего распоряжения ей по своему усмотрению. Залог в пользу банка означает, что указанные возможности банк может реализовать преимущественно перед другими кредиторами должника (если даже они у него есть) в первоочередном порядке. Собственно, это и является основным смыслом залога. Во-вторых, залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого имущества не может без согласия банка этим имуществом каким-либо образом распорядиться. То есть ни продать, ни подарить, ни передать свою квартиру под выплату ренты без согласия банка собственник не сможет. А поскольку любое распоряжение недвижимостью подлежит государственной регистрации в ЕГРП, соответственно и без письменного согласия банка (в тайне от него) сделать с квартирой ничего невозможно.

Достаточно часто заемщики, которые по тем или иным причинам не могут или не желают ежемесячно оплачивать банку определенную денежную сумму в погашение ипотечного кредита принимают решение о продаже приобретенной с помощью этого кредита квартиры. Соответственно, для этого необходимо получить согласие банка. А банк просто так своего согласия не даст. Для банка важно, чтобы в результате сделки выданный банком ипотечный кредит был полностью погашен со всеми накопившимися к этому моменту пенями, штрафами и прочими обязательными платежами. Да оно и понятно, ведь банк, прежде чем выдать кредит тщательно изучал заемщика, проверял его платежеспособность и порядочность, выявлял все возможные риски невозврата предоставленных денежных средств. И если уж при таком положении дел выданный кредит может быть не возвращен, то банку совершенно не хочется, чтобы в дальнейшем плательщиком по кредиту и залогодателем становилось лицо, о котором ему вообще ничего не известно. А с другой стороны банку понятно, что если сейчас не дать возможность должнику продать ипотечную квартиру, то велика вероятность, что через какое-то непродолжительное время неплатежеспособный должник вообще прекратит погашение кредита (если уже не прекратил), и в таком случае все финансовые и трудозатраты лягут непосредственно на банк.

Таким образом, для того, чтобы получить согласие банка необходимо представить ему схему проведения сделки, при которой выданный банком кредит гарантировано будет полностью погашен.

Любимая схема всех банков выглядит следующим образом:

- должник (продавец) гасит задолженность по кредиту в полном объеме,

- банк выдает продавцу справку об отсутствии задолженности по кредиту, в результате чего продавец квартиры считается полностью погасившим кредит. Это справка является основанием для погашения записи о залоге в ЕГРП,

- в ЕГРП регистрируется снятие обременения (залог в пользу банка погашается),

- стороны совершают сделку купли-продажи квартиры и регистрируют в ЕГРП переход права собственности на квартиру к покупателю.

 

Издержки указанной схемы видны невооруженным глазом. Конечно, неплохо бы, чтобы денежные средства для погашения остатка кредитной задолженности нашел продавец квартиры, а потом бы компенсировал их из полученной от продажи квартиры суммы. Но такое бывает крайне редко, обычно заложенные квартиры продают люди, которые не могут больше обслуживать (погашать) банковский кредит и вообще не имеет ни свободных денежных средств, ни возможности где-либо их занять на адекватных условиях хотя бы на несколько дней.

В подавляющем большинстве случаев погашение кредита должно осуществляться деньгами покупателя. Но по документам банка деньги уплачивает должник по кредиту, то есть продавец квартиры, поскольку в ином случае объяснить поступление денег на банковский счет от постороннего лица (покупателя) будет невозможно.

Как только банк получит все деньги в полном объеме, наступают несколько юридических последствий:

- во-первых, продавец считается полностью погасившим кредит;

- во-вторых, он получает справку банка об отсутствии задолженности, которая является основанием для снятия обременения. А после снятия обременения продавец квартиры совершенно свободен в распоряжении ей;

- в-третьих, после того, как банк получит деньги от должника в погашении кредита, никакая сила на свете не заставит его вернуть эти деньги кому-либо, а уж тем более покупателю (даже если последний являлся их фактическим собственником), поскольку деньги получены банком на совершенно законных основаниях от должника по кредиту.

И после наступления всех указанных последствий никто не мешает собственнику квартиры сказать покупателю большое спасибо и отказаться от продажи. Понятно, что это чистое мошенничество, понятно, что эти деньги можно будет взыскать с собственника квартиры в судебном порядке, но перспектива их фактического получения стремится к нулю. Даже если подтвердить передачу денег продавцу квартиры распиской, даже если указать в договоре купли-продажи, что часть денег в оплату за квартиру уже внесена до подписания договора и регистрации перехода права собственности, все это будет лишь основанием для взыскания денежных средств с собственника квартиры, но никак не гарантией их фактического получения.

Но даже если продавец квартиры знакомый покупателя и наичестнейший человек, и действительно намерен заключить и исполнить договор купли-продажи, то никто не отменяет пресловутый «фактор кирпича», ну или ДТП. Человек, как известно, смертен, и при этом смертен внезапно. А общаться или, тем более, судиться с наследниками несостоявшегося продавца из-за некупленной квартиры удовольствие не из приятных.

 

Так как же при покупке жилья обезопасить себя от подобных последствий? Не отказываться же от приобретения понравившейся квартиры только из-за юридических трудностей. Тем более что все они вполне преодолимы.

Самая оптимальная схема продажи «залоговой» квартиры — это схема с двумя банковскими ячейками. Правда, не все банки на такую схему соглашаются, но их становится все больше и больше, поскольку данная схема, в принципе, дает гарантии получения ожидаемого результата всем участникам сделки, включая и банк-залогодержатель. Итак, сделка проводится и, соответственно, банковские ячейки арендуются в банке-залогодержателе. Это является обязательным условием для ячейки, в которую закладываются денежные средств, подлежащие уплате банку в погашение ипотечного кредита. Остальные банковские ячейки (в частности, ячейка, в которую закладываются денежные средства для продавца квартиры) могут быть арендованы и в других банках. Арендуются как минимум две банковских ячейки: в первую закладываются денежные средства, предназначенные для уплаты банку в погашение ипотечного кредита и всех сопутствующих платежей, во вторую закладывается остаток денежных средств (если он есть) для уплаты продавцу квартиры. Сначала на государственную регистрацию сдается пакет документов для перехода права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога на квартиру в пользу банка. После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о переходе права собственности и сохранении залога в пользу банка (обычно это договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа и свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя) и предъявления их уполномоченному сотруднику банка, в котором арендована банковская ячейка, представитель банка-кредитора (ну или иное лицо или лица – по предварительной договоренности между участниками сделки) достает из банковской ячейки предназначенные банку денежные средства и вносит их на счет продавца в погашение ипотечного кредита, после чего банк выдает продавцу справку об отсутствии задолженности по кредиту. Продавец и покупатель совместно предъявляют эту справку в регистрирующий орган, что является основанием для снятия с квартиры обременения (залога в пользу банка). И уже предъявив в банк свидетельство о государственной регистрации права на проданную квартиру (ну или выписку из ЕГРП) без указания на наличие обременения квартиры (залога в пользу банка), продавец получает остаток денежных средств. Вот и вся схема, она довольно понятна и легко реализуема, но, как уже упоминалось, не все банки на нее согласны. Например, эту схему категорически отвергает Сбербанк РФ, хотя надо заметить, что это практически единственный оставшийся банк, не соглашающийся на подобные сделки. Но, учитывая количество ипотечных кредитов, предоставленных Сбербанком, обойти это обстоятельство молчанием попросту невозможно.

Соответственно, при работе с основным ипотечным кредитором России необходимо пользоваться иными схемами, не столь безопасными, но тоже дающими покупателю, предоставляющему денежные средства для погашения кредита продавца квартиры некоторые гарантии. Так, большой популярностью пользуется совершение сделок с предварительным погашением задолженности по кредиту деньгами покупателя (с подписанием всех соответствующих документов, подтверждающих передачу продавцу денежных средств в оплату квартиры) и с последующей одновременной регистрацией снятия обременения и перехода права собственности к покупателю (хотя надо отметить, что в период, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности, а это десять рабочих дней, покупателю все же придется немного поволноваться) или схема с участием представителя банка, который и обеспечивает как регистрацию перехода права собственности, так и регистрацию снятия обременения. Но это уже более сложные схемы, возможность применения которых необходимо рассматривать в каждом конкретном случае и досконально обсуждать как между сторонами сделки, так и с представителями банка-кредитора.


Читайте также:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять