БЕСПЛАТНАЯ
КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ваши контактные данные не будут переданы третьим лицам!

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

К сожалению, сделки по купле-продаже объектов недвижимости не всегда проходят гладко, и по различным причинам их приходится впоследствии расторгать. Однако сделать это не всегда просто- необходимо, чтобы соблюдались установленные законом условия расторжения договора купли-продажи недвижимости, а также был соблюден предусмотренный порядок процедуры.

В данной статье мы разберемся, как и когда можно расторгнуть такие сделки и какие последствия подобных действий наступают для сторон договора.

Условия и причины расторжения договора купли-продажи недвижимости

Почему стороны принимают решение расторгнуть сделку? Причины могут быть самыми разными, вот лишь основные из них:

1. Состояние недвижимости хуже заявленного

продавец может не раскрыть реальное положение вещей, например, квартира может быть в аварийном состоянии, с неработающими коммуникациями и т.д. Если это не выявлено перед подписанием договора и не указано в его тексте, это может быть причиной для расторжения сделки со стороны покупателя;

2. Недвижимость находится под обременением

нередко можно столкнуться с ситуациями, когда владелец пытается продать квартиру, находящуюся в залоге или под арестом. И хотя в некоторых случаях закон разрешает проводить подобные сделки (например, это касается квартир, приобретённых в ипотеку, которая на момент продажи не погашена), покупатель должен быть однозначно поставлен в известность, и данный факт занесен в договор. Если это не было сделано, это существенное основание для разрыва договора;

3. Покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости

в договоре всегда указывается не только цена объекта, но и порядок, сроки оплаты. Но иногда случается так, что в установленные сроки средства не переданы собственнику, что дает ему право инициировать расторжение сделки;

4. Сделка изначально является ничтожной

это может быть в тех случаях, когда договор заключается под давлением на одну из сторон, продавец или покупатель являются недееспособными, договор содержит пункты, которые противоречат законодательству, или сделка является мнимой (притворной);

5. Купля-продажа нарушает права третьих лиц

если недвижимость находится в общей собственности, продать ее можно только с согласия всех совладельцев. Кроме того, сделка не может быть заключена, если не выписаны предыдущие жильцы или они отказываются выселяться. Особенно ситуация усугубляется, если в данном жилье прописаны несовершеннолетние дети. Все это – основания для расторжения договора;

6. Выявлены другие существенные нарушения условий договора

стороны вправе требовать расторжения сделки, если нарушены ее основные условия (например, объект не соответствует описанию, цена не отвечает предварительным договоренностям и т.д.).

Кроме проблемных ситуации, стороны могут прийти к решению расторгнуть сделку по обоюдному согласию. Это существенно упрощает и ускоряет процедуру, ведь не требуется разрешать спор, возникший вокруг условий договора.

Инна Белякова

Хотите расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Если речь идет о добровольном разрыве договора, то всё максимально просто. Сторонам нужно составить и подписать соглашение о расторжении сделки, где прописать условия разрыва, механизмы возврата денег и недвижимости, после чего обратиться в регистрационный орган (Росреестр). На основании поданных документов сделка будет расторгнута, права на недвижимость вернуться изначальному собственнику, а покупатель получит назад сумму, указанную в договоре. Лучше всего это делать на этапе регистрации перехода прав собственности – в таком случае это не потребует никаких дополнительных усилий и займет несколько дней. Отдельно регистрация расторжения договора купли-продажи недвижимости не требуется, все изменения фиксируются в ЕГРП.

Если же инициатор расторжения договора – одна из его сторон, а вторая не согласна с таким решением, процедура будет намного сложнее. Состоит она из следующих этапов:

1. Попытка договориться

прежде, чем обращаться в суд, стороны могут попытаться уладить возникший спор самостоятельно. Желающий расторгнуть сделку должен сообщить о своих намерениях и предложить варианты дальнейшего развития событий (например, полное возмещение средств, возврат денег за исключением неустойки и т.д.). Если удастся договориться, составляется соответствующее соглашение, и дальнейшие действия повторяют процедуру добровольного разрыва договора.

2. Обращение в суд

иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости является наиболее надежным и самым распространенным вариантом в подобных ситуациях. Стороне, которая инициировала процесс, нужно подготовить исковое заявление, а также дополнительные документы, которые подтверждают наличие необходимых оснований для разрыва сделки. Среди прочего это может быть техническое заключение о состоянии недвижимости, подтверждение недееспособности стороны договора, выписку из ЕГРН о наличии обременений по данному объекту и т.д. Заявление подается в районный суд по месту нахождения спорного жилья, после чего проходит стандартные для таких дел стадии рассмотрения. Итог процесса – вердикт суда о том, стоит ли расторгать сделку. Если кто-то не удовлетворён результатом, он может обжаловать результат в апелляционном порядке.

3. Исполнение решения суда

после вынесения вердикта сделка считается расторгнутой, покупатель должен получить свои средства обратно и прекратить пользование недвижимостью.

В суде расторжение договора купли-продажи недвижимости не обходится без помощи адвоката. Он подготовит все необходимые документы, обоснования, заключения и т.д., а также добьется решения в пользу своего клиента. Следует также упомянуть, что сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости при участии грамотных юристов существенно сокращаются.

Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

После того как сделка будет расторгнута, стороны должны вернуться к состоянию до момента ее заключения. Это означает, что покупатель получает возврат переданных средств (включая авансовый платеж, если это не запрещено условиями договора), а продавец – свою недвижимость. Здесь стоит отметить, что покупатель может претендовать только на ту сумму, которая указана в документах. Потому всегда стоит указывать в тексте договора реальную стоимость – никогда нельзя быть уверенным, что сделку не придется расторгать. Также не забывайте о сроках давности – для таких сделок он равен 3 годам, после чего расторгнуть договор в обычном порядке будет невозможно.

Заключение

Расторжение сделки с недвижимостью – обычная ситуация, но чтобы все сделать правильно, нужно соблюдать установленную законом процедуру и иметь веские основания для этого. Грамотные адвокаты помогут даже в самых сложных и запутанных ситуациях.

Читайте также:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять