БЕСПЛАТНАЯ
КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ваши контактные данные не будут переданы третьим лицам!

Как юридически грамотно проверить здания?

Юридическая проверка зданий

Юридическая проверка зданийПредприниматели и обычные граждане иногда сталкиваются с необходимостью приобретения целого здания. Естественно, это очень дорогая покупка, а чем выше стоимость, тем больше риски. Чтобы минимизировать их, существует услуга юридической проверки зданий перед покупкой.

Что она из себя представляет, какие этапы включает и что помогает определить, мы разберем в данной статье.

Какие есть особенности юридической проверки зданий?

Покупка отдельного здания отличается от приобретения квартиры или офиса: гораздо выше стоимость, больше ответственности на покупателе, больше подводных камней. Потому и проверка юридической чистоты имеет свои особенности:

  • важно, чтобы строение соответствовало тому назначению, для которого приобретается – жилая и нежилая недвижимость сильно отличаются с юридической точки зрения, к зданиям выдвигаются совершенно разные требования. Однако на рынке встречаются не совсем честные продавцы, которые продают в качестве жилой недвижимости коммерческую или наоборот. Потому обязательно нужно ознакомиться с планом и паспортом здания, чтобы убедиться, что вы покупаете именно то, что вам обещают;
  • убедитесь, что дом сдан в эксплуатацию – внешне и внутри здание может выглядеть полностью законченным, с отделкой, коммуникациями и т.д., однако на самом деле владелец может «забыть» пройти процедуру сдачи строения и оформить необходимые документы. Покупка такого здания – это огромные проблемы в будущем с различными инстанциями, штрафы, суды и другие неприятности, потому обязательно убедитесь, что все документы на дом оформлены, включая сдачу в эксплуатацию;
  • ознакомьтесь с существующими конфликтами вокруг постройки – нередко можно столкнуться с ситуацией, когда продается «проблемная» недвижимость, замешанная в спорах, судебных тяжбах, конфликтах с местными жителями, властями и т. д. Нужно понимать, что выиграв некоторую сумму (почти всегда такие здания продаются дешевле), впоследствии вы будете отвечать на все претензии как владелец – застройщик, едва подписав договор и получив деньги, перестает быть ответственным за данную недвижимость. Не хотите неприятностей в будущем – обязательно убедитесь в отсутствии конфликтов.

В остальном же проверка здания перед покупкой принципиально не отличается от проверки другой недвижимости – квартиры, офиса, дачного дома и т.д.

Порядок действий при юридической проверке зданий

Весь процесс проверки можно разделить на два основных этапа – проверку продавца и самого объекта. Обязательно проводить оба этапа – только так можно быть уверенным в том, что основные риски сведены к минимуму.

Проверка владельца здания

Основная цель данного этапа – убедиться в том, что перед вами настоящий собственник, а не мошенник или подставное лицо. Порядок действий следующий:

  • проверка документов хозяина здания – гражданского паспорта. Документ должен быть без признаков подделки, исправлений и других подозрительных деталей. Если перед вами – доверенное лицо владельца, то кроме паспорта, нужно убедиться в том, что доверенность оформлена в соответствии с законодательством;
  • проверка прав собственности – очень важно знать, что продавец действительно имеет полномочия распоряжаться недвижимостью. Для этого изучаются правоустанавливающие документы (предыдущий договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т. д.), а также выписка из ЕГРН с указанием того, кто владелец данного объекта. Во всех документах должно быть указано одно и то же лицо, без малейших отличий (например, распространенной схемой мошенничества является подмена настоящего владельца на его тезку);
  • изучение действий владельца в прошлом – эта проверка проводится уже после выяснения всех сведений от второй стороны с помощью интернета, реестров судебных решений и других баз данных. Цель – убедиться, что ранее лицо, выступающее продавцом, не было замешано в различных незаконных схемах, не привлекалось к ответственности за мошенничество и сходные преступления;
  • проверка дееспособности – может оказаться, что имеет ограниченную дееспособность по состоянию здоровья или другим причинам, потому нужно убедиться, что таких ограничений нет. Для этого запрашиваются выписки из наркологического диспансера и заключение психиатра о том, что отклонений нет и данное лицо не стоит на учете. В противном случае сделка может быть легко расторгнута со всеми вытекающими негативными последствиями;
  • проверка состояния компании (для юрлиц) – если продавец является юридическим лицом, нужно удостовериться, что оно не находится в состоянии ликвидации, не признано банкротом и по нему не ведется соответствующая процедура. Заключение сделок с ликвидируемым предприятием хоть и не запрещено, но таит в себе множество потенциальных рисков, включая оспаривание сделок временным управляющим.

Если на всех этапах проверки продавца получены положительные результаты, можно приступать к проверке здания.

Проверка строения

Проверка объекта недвижимости состоит из таких этапов:

  • изучение истории здания – если вы не первый покупатель, нужно внимательно ознакомиться с предыдущими сделками: не было ли связанных с ними конфликтов, судебных процессов и т. д. Поскольку срок исковой давности по таким делам составляет 3 года, нужно поднять информацию как минимум за этот период;
  • наличие обременений – как известно, продажа здания с различными обременениями (например, под арестом или если недвижимость является залогом по кредиту) запрещена или осуществляется с большими сложностями и рядом ограничений. Потому рекомендуется проверить наличие ограничений, и если они есть, не приобретать объект;
  • техническая документация – позволяет убедиться, что здание построено согласно плану, заявленные продавцом характеристики отвечают действительности, в доме не проводились несогласованные перепланировки. Обязательно запросите технический и кадастровый паспорт, план с экспликацией и другие документы и внимательно их изучите.

Самостоятельно провести все необходимые проверки очень сложно, особенно не имея опыта и знаний. Потому, чтобы обезопасить себя, лучше воспользоваться сопровождением сделок по покупке зданий, которые предлагают адвокаты по невидимости. Так вы за короткое время сможете получить исчерпывающую информацию, стоит ли приобретать данную недвижимость или лучше поискать другие варианты.

Инна Белякова

Нужна помощь при проверке зданий?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Заключение

если вы собираетесь приобретать здание, важно позаботиться о том, чтобы сделка была максимально безопасной. Для этого существует процедура юридической проверки недвижимости, которая осуществляется до заключения договора и позволяет выявить все возможные риски. Для получения такой помощи обращайтесь к опытному профильному адвокату.

Читайте также:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять