Возникли споры по аренде недвижимости из-за эпидемии коронавируса?
Отправьте заявку, и адвокат БЕСПЛАТНО составит для вас уведомления для арендодателя или банка о предоставлении отсрочки, а также проконсультирует по возникшим вопросам.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью · Ноябрь 26, 2015
Сейчас доходы от реализации недвижимого имущества, находившегося в собственности три года и более, в соответствии с п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) не облагаются, и декларировать их не нужно. Это правило не применяется при продаже имущества нерезидентами РФ. Это связано с тем, что анализируемая льгота установлена только для резидентов РФ. Как указал Минфин России, статус налогоплательщика в данном случае следует определять по итогам налогового периода, в котором продано имущество. Если в течение этого периода физическое лицо находилось на территории РФ не менее 183 дней, оно признается резидентом РФ и его доходы от продажи имущества не подлежат обложению НДФЛ. В противном случае, продавец имущества признается нерезидентом, и налог уплачивается им по ставке 30%.
С 1 января 2016 г. вступают в силу новые правила освобождения от НДФЛ доходов физических лиц – налоговых резидентов РФ от продажи недвижимого имущества, которые введены Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Эти правила будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
До 31 декабря 2015 года включительно срок, в течение которого было необходимо владеть указанным в законе недвижимым имуществом на праве собственности (это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, земельные участки и доли в указанном имуществе) для освобождения от уплаты НДФЛ, определялся очень просто и составлял три года с момента возникновения права собственности на такое недвижимое имущество.
По общему правилу право собственности на недвижимые вещи возникает с момента его государственной регистрации. Таким образом, ни заключение договора (передачи, купли-продажи, мены, ренты и т.д.), ни передача имущества по передаточному акту, ни передача денежных средств в оплату приобретенной квартиры не будут свидетельствовать о возникновении права собственности у покупателя. И если человек приобрел квартиру пять лет назад, но зарегистрировал право собственности только два года назад (законом это не возбраняется), то право собственности у такого собственника будет считаться возникшим только два года назад и, соответственно, при продаже данной квартиры он не будет иметь право на освобождение от уплаты НДФЛ.
Но, как и из любого правила, из этого также есть исключения. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество, полученное в порядке наследования, признается принадлежащим наследодателю со дня открытия наследства. Днем открытия наследства считается день смерти наследодателя. Это, в некотором смысле, юридическая фикция, поскольку до государственной регистрации права собственности (даже полученной в порядке наследования) наследник не может указанной собственностью распоряжаться. Но для целей налогообложения это имеет самое существенное значение. Так, если наследодатель умер более трех лет назад, а государственная регистрация права собственности наследника проведена менее трех лет назад, собственник при продаже такого недвижимого имущества (в частности, квартиры) будет от уплаты НДФЛ освобожден.
Но, опять же повторюсь, эти правила в части определения сроков владения недвижимостью действуют только до 31 декабря 2015 года.
Согласно новым правилам освобождение от НДФЛ доходов от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенных после 1 января 2016 года, будет зависеть от сочетания следующих факторов:
Итак, чтобы собственник при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, земельных участков и долей в указанном имуществе освобождался от уплаты НДФЛ по истечении трех лет со дня возникновения права собственности на это имущество, это право собственности должно быть получено им одним из следующих способов:
Здесь необходимо сделать некоторые пояснения.
Во-первых, в соответствии с Семейным кодексом РФ (ст. ст. 55 и 67) членами семьи собственника признаются дети (независимо от того – совершеннолетние они или еще нет), родители и супруги, а его близкими родственниками дополнительно братья, сестры, бабушки и дедушки. То есть, в случае, если собственник получил недвижимость в наследство или в качестве подарка от указанных лиц, он будет освобожден от уплаты НДФЛ при продаже такой недвижимости, если владеет ей на праве собственности более трех лет.
Во-вторых, в соответствии со ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. То есть, трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет применяться, только если она приобретена в собственность на основании договора передачи, заключенного с уполномоченным государственным или муниципальным органом в установленном законом порядке. Никакие «договоры компенсации-возмещения» и прочие подобные договоры с государственными и муниципальными органами, направленные на наделение граждан жилыми помещениями (взамен сносимого жилья, или по разнообразным программам, таким как «Молодой семье — доступное жилье») в данное ситуации не подходят.
И третье. Приобретенное по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество (квартира) признается принадлежащим рентоплательщику (то есть лицу, которое обеспечивало содержание и уход) с момента государственной регистрации его права собственности, а вовсе не со дня исполнения ренты (смерти рентополучателя). Соответственно, если договор пожизненного содержания с иждивением заключен более трех лет назад, а рента исполнена только что, то собственник при продаже такой квартиры будет освобождён от уплаты НДФЛ.
Если же право собственности на объект недвижимости приобретено продавцом по любым другим основаниям, не относящихся к вышеперечисленным, то срок обладания недвижимым имуществом на праве собственности, по истечении которого собственник при продаже имущества освобождается от уплаты НДФЛ, составляет не менее пять лет. В том числе, если право собственности получено в порядке наследования или дарения от лиц, не относящихся к близким родственникам, или если право собственности получено в порядке компенсации за квартиру в снесенном доме.
Надо отметить, что Законом субъекта РФ (законом города Москвы для жилых помещений на территории Москвы, или законом Московской области – для квартир на территории Московской области) этот срок может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий собственников и (или) объектов недвижимого имущества. Причем это относится только к пятилетнему минимальному сроку владения недвижимым имуществом на праве собственности. Трехлетний минимальный срок, наступающий по вышеуказанным основания, изменен быть не может. Не знаю, насколько это актуально, и будет ли какой-либо субъект РФ принимать подобные законы, но такое право им предоставлено.
Итак, с 1 января 2016 года три года и пять лет (либо меньше, если пятилетний срок уменьшен законом субъекта РФ) — это минимальный срок, в течение которого объект недвижимого имущества должен находиться в собственности налогоплательщика для того, чтобы доходы от продажи такого объекта не облагались НДФЛ.
Таким образом, в соответствии с новыми правилами налогообложения, если собственник недвижимости продаст объект недвижимости ранее, чем будет достигнут минимальный предельный срок владения таким объектом (3 или 5 лет), полученные доходы от НДФЛ не освобождаются. И налог необходимо будет уплатить с учетом, в том числе положений, введенных тем же законом и также вступающих в силу с 1 января 2016 года, и касающихся минимально допустимой в целях налогообложения цены недвижимого имущества.
А вот это уже то самое маленькое изменение в законе, которое повлечет существенные последствия для большого количества продавцов недвижимости, причем не когда-нибудь, а непосредственно сразу после вступления его в силу (с 1 января 2016 года).
Итак, в соответствии с п. 5 ст. 217.1. Налогового кодекса РФ, вступающей в силу в 1 января 2016 года, «в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».
В переводе с юридического языка на язык сделок по продаже недвижимости, это означает, что после первого января 2016 года уже не будет смысла заключать договоры купли-продажи московской или подмосковной недвижимости по так любимой некоторыми гражданами цене в 1000000 (один миллион) рублей.
Дело в том, что практически для всего московского и подмосковного недвижимого имущества (земельные участки, здания, дома, квартиры и т.д.) определена кадастровая стоимость, с которой при желании всегда можно ознакомиться на публичной кадастровой карте, доступной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (www.rosreestr.ru).
Как могли убедиться профессиональные участники рынка недвижимости, а также все остальные, интересующиеся вопросами кадастровой стоимости, установленная в настоящее время кадастровая стоимость московской и подмосковной недвижимости не сильно отличается от ее рыночной стоимости, а с учетом установившегося в настоящее время устойчивого понижающего тренда, зачастую даже превосходит ее.
Так вот, с нового 2016 года для налоговых органов минимальной ценой продажи недвижимости в целях налогообложения будет являться сумма, равная 70 % от кадастровой стоимости этого имущества. Как многим должно быть известно, вся информация о проводимых сделках с недвижимостью (касающаяся, в том числе, и стоимости имущества) автоматически поступает из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), непосредственно в налоговые органы по месту нахождения этой недвижимости.
И с 1 января 2016 года, если сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества будет менее 70 % от кадастровой стоимости этого имущества, то взыскиваемый с продавца недвижимости налог на доходы физических лиц (в случае, если в соответствии с ранее приведенными в данной статье изменениями доход подлежит налогообложению), определяемый по ставке, равной 13 % от полученного дохода, автоматически (без участия сотрудника налогового органа) будет доначисляться до суммы, составляющей 13% от 70 % кадастровой стоимости этой недвижимости.
Например. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000000 (десять миллионов) рублей. Указанная квартира приобретена собственником два года назад в порядке наследования (то есть права на освобождение от уплаты НДФЛ он не имеет). И хотя квартира продается фактически по цене десять с половиной миллионов руб., в договоре купли-продажи стороны (по старой памяти) указали стоимость квартиры в 2000000 (два миллиона). Продавец подал заявление о применении имущественного налогового вычета в размере 1000000 (одного миллиона), а со второго миллиона честно уплатил налог в размере 130000 (ста тридцати тысяч), «чтобы не приставали». В этом случае, установленная в налоговом органе компьютерная программа после получения сведений из Росреестра автоматически определит 70 % от кадастровой стоимости квартиры – 7000000 (семь миллионов рублей), как доход продавца от продажи квартиры, применит имущественный налоговый вычет в размере 1000000 (одного миллиона), определит налогооблагаемый доход продавца как 6000000 (шесть миллионов) рублей и начислит налог на эту сумму, что составит 780000 (семьсот восемьдесят тысяч) рублей. Из этой суммы будет вычтена уже уплаченная сумма в размере 130000 (ста тридцати тысяч), а на оставшиеся 650000 (шестьсот пятьдесят тысяч) будут начислены соответствующие пени и штрафы за неуплату налога. И налоговому инспектору останется только подписать налоговое требование на общую сумму где-то в районе 1000000 (одного миллиона) рублей, или чуть больше, и направить его продавцу по месту постоянной регистрации. И будьте уверены, он это сделает, это его работа. Причем, чем дольше продавец будет уклоняться от погашения налоговой задолженности, тем больше эти самые пени и штрафы будут расти, в конце концов угрожая вылиться в соответствующее судебное решение с «очаровательными» последствиями в виде исполнительного листа, постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства, писем-требований по месту работы и запрета на выезд из России.
Таким образом, после 1 января 2016 года крайне рекомендую, прежде чем указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, подумать о возможных последствиях.
