Возникли споры по аренде недвижимости из-за эпидемии коронавируса?
Отправьте заявку, и адвокат БЕСПЛАТНО составит для вас уведомления для арендодателя или банка о предоставлении отсрочки, а также проконсультирует по возникшим вопросам.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью · Декабрь 13, 2015
ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ТАКОЙ СДЕЛКИ
Для начала давайте определимся – кто такой «иностранец». Для целей данной статьи иностранцем мы будем называть гражданина иностранного государства, не имеющего одновременно гражданства Российской Федерации, или лицо без гражданства (апатрида).
В соответствии со ст. 1205 Гражданского Кодекса РФ «Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится». Таким образом, понятно, что все отношения, связанные с возникновением и прекращением права собственности (в том числе его переходом), осуществлением и защитой права собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации, регулируются законодательством Российской Федерации. То есть правила оформления сделок с недвижимым имуществом и регистрации перехода права собственности для иностранцев практически ничем не отличаются от таких же правил для россиян за некоторыми исключениями, вызванными отсутствием у таких лиц российского подданства, а также особенностями принятия российскими государственными органами и должностными лицами официальных документов, составленных в других государствах. Таким образом, право собственности иностранца на квартиру в Российской Федерации подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, или Росреестром (в Москве, например, этим занимается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве).
Кстати, необходимо заранее указать, что приобретая квартиру в России, иностранцы приобретают только квартиру, и ничего, кроме квартиры. В соответствии с российским законодательством, наличие на праве собственности у иностранца недвижимого имущества в России не создаёт для него каких-либо дополнительных льгот, связанных с режимом пребывания в стране, в частности не даёт визовых льгот и преимуществ, не снимает проблемы регистрации, и не облегчает получение разрешения на работу. Получение права собственности на квартиру также никак не связано с получением, например, вида на жительство. Иными словами, приобретая квартиру, иностранцы приобретают только право собственности, но не льготы, которые проистекают из подобной покупки во многих других странах.
А теперь необходимо указать на отличия в процедуре оформления сделки и регистрации права собственности, которые вызваны иностранным гражданством покупателей. Порядок регистрации права собственности на недвижимость иностранными гражданами в РФ, устанавливается Методическими рекомендациями, утверждёнными приказом Федеральной регистрационной службы (так раньше называлась Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии) от 16.05.2007 года. Так, если заявителем при регистрации права собственности на недвижимость является иностранный гражданин или лицо без гражданства, государственный регистратор, прежде всего, обязан удостовериться в том, что данное лицо находится на территории РФ на законных основаниях. Оно должно иметь либо визу или миграционную карту, либо вид на жительство, либо разрешение на временное проживание в РФ. В случае если данное лицо находится на территории РФ временно, то оно должно в установленном порядке уведомить Миграционную службу о своём временном прибытии и предполагаемом сроке нахождения в России.
Между статусами «временное проживание», «временное пребывание» и «вид на жительство» существует разница, которая важна для целей приобретения и регистрации иностранцем права собственности на недвижимость, потому что каждому из них соответствует свой специфический документ, который вместе с документом, удостоверяющим личность, подается в регистрирующий орган и (при необходимости) нотариусу. Временное пребывание, это нахождение иностранного гражданина на территории РФ на основании выданной ему визы. Иностранцы, которым разрешено пребывание на территории России без визы, получают миграционную карту с указанием срока их временного пребывания на территории РФ. Временное проживание иностранного гражданина на территории России осуществляется на основании разрешения, выданного Федеральной миграционной службой и действует три года. В течение срока временного проживания иностранный гражданин может подать заявление о предоставлении ему вида на жительство. Такое заявление подается не позднее шести месяцев до окончания действия разрешения на временное проживание, но не раньше, чем по прошествии одного года с его начала. Вид на жительство выдают сроком на пять лет, по истечении которых можно подать заявление о продлении этого срока ещё на пять лет, причём, количество таких продлений законом не ограничено. Соответственно, в зависимости от правового статуса иностранец для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру обязан предоставить регистратору либо миграционную карту, либо визу, либо разрешение на временное проживание, либо вид на жительство. Иностранцы, независимо от статуса нахождения на территории России, обязаны зарегистрироваться по месту проживания в течение трёх рабочих дней со дня прибытия в Россию. Если место проживания меняется, то в течение трёх дней со дна смены места проживания, регистрацию следует произвести снова.
Заявитель (в том числе и иностранец) при регистрации права собственности на недвижимость, обязан представить удостоверение личности того образца, который установлен законодательством его страны. Это может быть как паспорт, так и иной аналогичный документ. Понятно, что удостоверение личности иностранного гражданина издано в его стране на государственном языке этой страны. Соответственно, в регистрирующий орган должен быть представлен как сам этот документ в подлиннике, так и его нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Причем такая нотариально заверенная копия с переводом на русский язык требуется даже в том случае, если документ составлен на двух языках, один из которых русский (как например белорусские или украинские паспорта). Для нотариального удостоверения перевода не могут представляться документы, имеющие подчистки, дописки, какие-либо посторонние пометки, кляксы, пятна, закрывающие часть текста, надписи, сделанные карандашом, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления в тексте документа. Если представленный государственному регистратору документ (или его копия), содержит в себе более одного листа, то он должен быть сшит, листы пронумерованы и скреплены печатью в установленном порядке. Аналогичные требования предъявляются к удостоверениям личности лиц без гражданства.
Все документы, изданные органами иностранного государства (за исключением документов, удостоверяющих личность в соответствии с законодательством страны их происхождения – паспорт, водительское удостоверение и т.п.) и представляемые в регистрирующий орган должны быть легализованы. Легализация документов производится в той стране, где они были выданы, изданы или оформлены. Основной формой легализации документов является апостиль, который представляет собой штамп, проставляемый на официальный документ в стране его происхождения. Этот штамп ставится по заявлению гражданина данной страны на документ или его оборотную сторону в уполномоченном органе его страны. В некоторых странах, например в США, вместо штампа, в документ вшивается специальный лист с апостилем. Апостилированный документ имеет законную силу, и принимается государственными учреждениями и нотариусами во всех странах, признающих законную силу апостиля. Если страна происхождения документа не признает законную силу апостиля (как, например, Канада), то для легализации этого документа применяется консульское удостоверение (консульская легализация).
В отличии от апостиля, который принимается во всех странах, признающих его законную силу, консульская легализация действительна только в той стране, чьё консульство её произвело. Для консульской легализации документ сначала заверяется в Министерстве иностранных дел, Государственном департаменте или ином уполномоченном органе той страны, в которой он был издан, а затем заверенный таким образом документ передается в консульство Российской Федерации в этой стране. Перед этим документ должен быть переведён в этой стране на русский язык, а перевод заверен местным нотариусом.
Как уже упоминалось, не требуется легализация таких документов, как паспорт, водительское удостоверение и прочие документы, удостоверяющие личность согласно законам страны их происхождения. Для того чтобы они имели силу в России, достаточно представить этот документ и его переведённую копию с заверением подписи российского переводчика. Межправительственными соглашениями отменена легализация документов для целей их законного оборота на территории России для стран – членов СНГ.
Иностранцы имеют право приобретать жильё на территории России наравне с российскими гражданами. Никаких ограничений здесь не предусмотрено. Для совершения сделки продавец обязан представить покупателю правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это может быть договор, на основании которого он сам приобрёл данное имущество, например договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или договор передачи (квартиры в собственность в порядке приватизации). Это, также может быть свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, или решение суда о признании права собственности на квартиру. В принципе, наличие государственной регистрации права собственности продавца на квартиру освобождает его от обязанности при продаже квартиры предоставлять в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, но в целях проверки юридической чистоты квартиры рекомендуется покупателю все-таки ознакомиться с ними на предмет соответствия документов требованиям законодательства. Но продавец должен подтвердить, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в уполномоченном органе, для чего представить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП. Такая выписка в отношении объекта недвижимого имущества выдаётся регистрирующим органом всем желающим при условии уплаты государственной пошлины.
Но если право собственности продавца на квартиру возникло (заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи, открылось наследство) до 31 января 1998 года, то оно, скорее всего, не зарегистрировано в ЕГРП. В этом нет ничего страшного, в соответствии с законодательством все права на недвижимое имущество, возникшие до указанной даты, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Обязательная государственная регистрация возникшего до указанной даты права собственности на квартиру не требуется. Но в то же время, при продаже такой квартиры продавец обязан предоставить в регистрирующий орган все вышеперечисленные документы. А вот если договор заключен или наследство открылось уже после 31 января 1998 года, но государственная регистрация права собственности на квартиру не проведена, то распоряжение указанной квартирой лицом, считающим себя ее собственником, возможно только после предварительной государственной регистрации права собственности.
Для продажи квартиры продавец должен предоставить также выписку из домовой книги с перечнем лиц, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства. При необходимости предоставляются кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. Если от имени и по поручению иностранца подготовкой и оформлением сделки занимается третье лицо (обычно это риэлтор или адвокат), имеющее доверенность, эта доверенность также должна быть предоставлена в регистрирующий орган. Если такая доверенность составлена и выдана в иностранном государстве, то она требует обязательной легализации. То есть на ней должен быть проставлен апостиль, либо проведена ее консульская легализация.
Если продавец квартиры приобрёл ее по возмездной сделке (купля-продажа, мена, рента), находясь в браке, то при продаже или ином отчуждении этой недвижимости необходимо получение согласия супруга на продажу квартиры, а вот если сделка была безвозмездной (наследование, дарение), то такого согласия не требуется. Согласия супруга покупателя на покупку квартиры по российскому законодательству не требуется.
Кроме перечисленных выше документов, для оформления и регистрации сделки в каждом конкретном случае могут потребоваться и иные официальные бумаги, подтверждающие права сторон сделки или определяющие рамки их обязанностей (например, согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры недееспособным собственником или отказ сособственника от преимущественного права покупки при продаже комнаты в коммунальной квартире или доли в праве собственности).
Договор купли-продажи квартиры совершается обычно в простой письменной форме, но по желанию сторон сделки может быть и удостоверен нотариусом. Для иностранцев это особенно актуально, поскольку в большинстве иностранных правовых систем нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости обязательна. Договор купли-продажи может быть составлен на двух языках (продавца и покупателя), но это не обязательно.
В договоре помимо обязательного указания на его предмет (почтовый адрес и характеристики квартиры) и цену, особое внимание следует обратить на список лиц, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных в ней по месту жительства) и на сроки освобождения квартиры стороной продавца. Причем для иностранца это может быть особенно важно, поскольку во многих государствах такое понятие как «регистрация граждан по месту жительства и по месту пребывания» отсутствует в принципе.
Договор купли-продажи квартиры считается заключенным и приобретает юридическую силу для сторон сделки с момента его подписания, а вот переход права собственности на квартиру происходит только после внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности к покупателю. Соответственно, если с продавцом что-либо случится после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права собственности, сделка не будет считаться совершившейся и правоотношения сторон на этом закончатся. Для подачи документов в регистрирующий орган заявителями являются обе стороны сделки. В Москве заявления о государственной регистрации перехода права собственности и все необходимые документы подаются в центры предоставления государственных услуг (МФЦ).
Крайне важным и ответственным моментом является проведение сторонами сделки расчёта за купленную квартиру. По сложившейся в Москве практике такой расчёт производится посредством банковской ячейки. Покупатель должен с особым вниманием проверить договор аренды банковской ячейки и сосредоточить своё пристальное внимание на условии, при котором продавец может достать из нее деньги. Этим условием, как правило, является договор купли-продажи квартиры со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, но дополнительно это может быть и свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из ЕГРП), подтверждающая право покупателя на недвижимость, и документы, подтверждающие переход права собственности на другие квартиры (по так называемым альтернативным сделкам с большим количеством квартир в цепочке), и копии документов, подтверждающих снятие с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, и иные документы (или их копии). Также для расчетов при купле-продаже недвижимости может использоваться банковский аккредитив. Не вдаваясь в подробности можно пояснить, что это за некоторыми отличиями безналичный аналог банковской ячейки. Надо учесть, что при вышеуказанных способах сам расчет происходит уже после перехода права собственности. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ в таких случаях у продавца квартиры возникает право залога на квартиру до осуществления с ним полного расчета за проданное имущество, и данный залог подлежит регистрации в ЕГРП в качестве обременения права собственности на квартиру. Казалось бы, ничего страшного, поскольку полный расчет произойдет сразу после изъятия продавцом денежных средств из банковской ячейки (поступления их на банковский счет продавца), но дело в том, что снятие обременения в виде залога возможно только по заявлению продавца, а стимулов у продавца, получившего полный расчет за квартиру, идти в регистрирующий орган и подавать необходимое заявление, прямо скажем, не много. Для предотвращения подобных ситуаций в договоре купли-продажи квартиры необходимо указать, что право залога на квартиру до проведения между сторонами полного расчета у продавца не возникает. В России все расчёты производятся в рублях. Однако стороны сделки могут в договоре купли-продажи зафиксировать цену в любой иностранной валюте, указав на проведение расчетов в рублях по курсу этой валюты на любой момент.
После регистрации перехода права собственности к покупателю стороны в оговоренный в договоре купли-продажи квартиры срок подписывают акт передачи квартиры. До этого, да и до подписания договора купли-продажи квартиры, покупателю не лишне убедиться в отсутствии задолженностей у продавца по оплате жилищно-коммунальных услуг и по иным обязательствам собственника квартиры, и в случае наличия таковой заранее оговорить с продавцом способ ее погашения, потому что в случае обнаружения такой задолженности уже после регистрации перехода права собственности к покупателю, погашения этой задолженности продавцом можно и не дождаться, а проблемы с ней возникнут очень быстро.
По сложившейся практике, сделка считается исполненной после регистрации перехода права собственности к покупателю в ЕГРП, проведения полного расчёта за квартиру между сторонами сделки, и подписания акта приема-передачи. И в этом плане приобретение квартиры в Москве иностранцем ничем не отличается от сделки, совершаемой гражданами России.
