Возникли споры по аренде недвижимости из-за эпидемии коронавируса?
Отправьте заявку, и адвокат БЕСПЛАТНО составит для вас уведомления для арендодателя или банка о предоставлении отсрочки, а также проконсультирует по возникшим вопросам.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью · Август 18, 2014
Способов мошенничества на рынке сделок с недвижимостью существует превеликое множество. Это и относительно безобидные, как например «зарабатывание на авансах», и совсем криминальные, связанные с безвестной (или не безвестной) пропажей собственников и пользователей квартир. И еще тысяча и один способ мошенничества, изобретенный гораздыми на выдумку аферистами для относительно безопасного отъема денег у не в меру доверчивого и наивного покупателя. Рассмотрим, какие способы мошенничества применяются чаще всего.
Например, «зарабатывание на авансах». Это предложение квартир и собирание предоплаты без намерения осуществить сделку купли-продажи.
Например, безвестная фирма (хрестоматийные «Рога и копыта») выставляет на рынок ликвидную квартиру по привлекательной цене. Естественно, на такую квартиру находится достаточно большое количество потенциальных покупателей. Как это заведено на рынке недвижимости, для подтверждения своего намерения приобрести квартиру и в качестве ее частичной оплаты покупатели вносят определенную денежную сумму. Причем, как это опять же заведено, указанная сумма вносится не непосредственно собственнику квартиры, а представляющему его посреднику (те самые «Рога и копыта»). И в день, когда счастливые покупатели уже собираются заключать договор купли-продажи, оказывается, что ни один телефон фирмы-посредника не отвечает, связаться с ней никакой возможности нет, а собственники квартиры о ее предполагаемой продаже ни слухом, ни духом не ведают.
При установлении всех обстоятельств, скорее всего выяснится, что аванс за квартиру внесен несколькими потенциальными покупателями, с каждым из них подписано соответствующее соглашение, и дальнейшие действия выливаются в выяснение отношений между несостоявшимися обладателями новой квартиры.
Но эту мошенническую схему нетрудно распознать. Мало кто из аферистов утруждает себя созданием атмосферы абсолютной достоверности.
Есть несколько явных признаков такого мошенничества.
Во-первых, это явно завышенный размер аванса. Дело в том, что уже давно никто и никому в качестве аванса не вносит большие денежные суммы. Все укладывается в 100 тысяч рублей (при цене квартиры от 5 миллионов это, сами понимаете, не критичная сумма), а в большинстве случаев и в 50 тысяч). Поэтому требование аванса в размере, скажем, 300 тысяч рублей или больше сразу должно вызвать обоснованные сомнения в дальнейшей чистоплотности контрагента.
Во-вторых, всегда вносите аванс по месту нахождения агентства недвижимости, принимающего деньги.
Так всегда можно оценить как его финансовое состояние, так и присутствие на рынке. Нередки случаи, когда опытные риэлторы приезжают вносить аванс за квартиру на какой-нибудь гипотетический Новый Арбат, а в офисе нет ни компьютеров, ни телефонов, ни подтверждений присутствия компании на рынке (сертификаты, дипломы, иные характерные признаки риэлторской деятельности, очевидные для опытного агента). В таких случаях, внесение аванса с очень большой долей вероятности повлечет его потерю в полном объеме.
В-третьих, обязательно следует обратить внимание на соглашение, на основании которого агентство недвижимости действует от имени собственника жилого помещения и на соглашение о внесении аванса, которое предлагает подписать контрагент. Эти соглашения имеют, по сути, стандартный набор условий, который в тех или иных вариациях в них всегда присутствует. Отсутствие какого-либо из этих условий или наличие нестандартного всегда должно вызывать дополнительные вопросы и сомнения.
В-четвертых, вносить аванс, естественно, следует только при предоставлении подлинников правоустанавливающих документов и свежей выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Возможности современной компьютерной техники велики, и соорудить в каком-нибудь фотошопе «ксерокопию» необходимого документа не представляет труда. Сделать «как бы» подлинник сложнее и куда более затратно. Поэтому если предъявляют подлинник документа, то вероятность его подделки гораздо меньше, чем подделки копии этого же документа. Ну а выписку из ЕГРП, подтверждающую изложенные сведения, в состоянии взять любой желающий, и стоит это в пределах 300 рублей. Вряд ли можно считать эту сумму чрезмерной за подтверждение важной информации. Тем более, отказ представителя собственника жилого помещения предоставить указанный документ явно будет свидетельствовать либо о его нечистоплотности (скрывает важные сведения – например то, что право на недвижимость перешло к кому-то другому, или то, что на жилое помещение наложено какое-либо обременение), либо об откровенной глупости и жадности, что тоже не способствует успешному проведению и завершению сделки.
Вообще, тонкостей при внесении аванса существует великое множество, и учесть все эти тонкости может только опытный специалист.
Очень распространены на рынке манипуляции, связанные с подделкой документов.
Самое простое – это подделать свидетельство о государственной регистрации права. Сейчас этого уже практически никто не делает. Во-первых, это достаточно трудоемкое занятие, а во-вторых, свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом. Таким документом является только документ (договор, свидетельство о праве на наследство и т.д.) на основании которого это право возникло. Но даже и такие документы подделывают уже редко. Они зачастую двусторонние (как договоры), содержат отметку регистрирующего органа (Управление Росреестра, нотариус) и должны быть выданы по месту нахождения недвижимости (что сильно повышает шансы на их успешную проверку и подтверждение подлинности).
Таким образом, проверить эти документы не представляет труда.
Сейчас мошенники более склонны подделывать первичные документы, на основании которых возникает право на получение права собственности. Это, например, подделка актов записи гражданского состояния (ЗАГС) – свидетельства о рождении, о браке, об установлении отцовства и т.д. Они выдаются по месту жительства (нахождения) гражданина, который совершает это действие. И московскому нотариусу очень трудно проверить какое-нибудь свидетельство о рождении (тем более, об установлении отцовства), выданное в каком-нибудь сибирском поселке или кавказском ауле. Да и не будут нотариусы, при практически полном отсутствии у них ответственности за свои действия, этим заниматься. А закончиться это может тем, что появится реальный наследник и потребует возврата себе жилого помещения, которое принадлежит ему по праву.
Соответственно, необходимо оценивать представленные контрагентом документы на предмет вероятного мошенничества. Те же самые свидетельства из непроверяемых мест – это очень высокий фактор риска. Трудно представить, что москвич или петербуржец поедет сочетаться браком в далекую деревню с труднопроизносимым названием. Или свидетельство об установлении отцовства из неместного ЗАГСа также должно вызвать серьезные подозрения.
В общем, не бывает легких путей к достижению жилищного благополучия, и на финишном пути следует быть предельно осторожными.
