Возникли споры по аренде недвижимости из-за эпидемии коронавируса?
Отправьте заявку, и адвокат БЕСПЛАТНО составит для вас уведомления для арендодателя или банка о предоставлении отсрочки, а также проконсультирует по возникшим вопросам.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью · Апрель 4, 2014
Что нужно знать, чтобы спустя несколько лет после покупки квартиры в ней не появился жилец из прошлой жизни квартиры.
В прошлой статье мы рассмотрели такое нехитрое основание приобретения права собственности как купля-продажа. А кроме него существуют и гораздо более проблемные варианты: наследство, рента (пожизненное содержание с иждивением), дарение, мена и иные требующие тщательного изучения основания. Каждое из них таит в себе много скользких моментов.
Сегодня же я хочу обратиться к праву пользования жилым помещением.
Многие (большинство) по аналогии с советским институтом прописки считают, что право пользования жилым помещение определяется исключительно регистрацией по месту жительства. А в случае снятия гражданина с регистрационного учета право пользования автоматически прекращается.
Это не совсем верный взгляд на вещи. Надо отметить, что государство всячески поощряет в людях это заблуждение, обусловливая возможность пользоваться социальными благами (здравоохранение, образование, пенсионное обеспечение) наличием регистрации по месту жительства.
В то же время, некоторые лица, даже не будучи зарегистрированными в квартире имеют право пользования ей.
Так, в законе о введении в действие Жилищного Кодекса РФ указано, что лица, проживавшие в жилом помещении на момент приватизации и отказавшиеся от нее, сохраняют безусловное право пользования данным жилым помещением. Это значит, что как бы не старался собственник квартиры, такое лицо право пользования квартирой без своего волеизъявления не утратит. Даже если квартира будет продана, новый хозяин также не сможет снять его с регистрационного учета и выселить.
Более того, даже снявшись с регистрационного учета, данный гражданин сохраняет право пользования жилым помещением и в любой момент может вернуться обратно и воспользоваться своим правом.
Это не единственное основание сохранения права пользования.
Выбытие человека в места лишения свободы, пансионаты, санатории, дома престарелых , и снятие его по этому поводу с регистрационного учета также не прекращают право пользования квартирой.
А дети… Мало кому известно, но существует такой правовой институт, как закрепление за несовершеннолетним, выбывшим в специализированное учреждение (дом ребенка, интернат, детский дом и т.п.), права пользования тем жилым помещением, в котором ребенок проживал на момент помещения его в это учреждение. Это закрепление не отображается ни в одном общедоступном документе. О его существовании знают только органы опеки и попечительства по месту нахождения квартиры, да администрация специализированного учреждения, в котором находится ребенок.
В соответствии с действующим законодательством ребенку при выходе из такого учреждения государство (муниципальное образование) обязано предоставить в пользование жилое помещение. Но только в том случае, если за ребенком никакое другое жилое помещение не закреплено.
Естественно, государство (в лице прокуратуры) и муниципалитеты всячески цепляются за этот момент и, даже если закрепление достаточно сомнительно, стараются поселить ребенка в закрепленное за ним жилое помещение, освободив себя от обязанности предоставить человеку новое.
А теперь представьте, как будет выглядеть покупатель квартиры, когда лет через пять к нему придет молодой человек и заявит, что он теперь тут живет.
Продать квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, можно только с разрешения органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка.
Органом опеки и попечительства является орган государственной власти субъекта России, но в большинстве субъектов РФ эта функция спущена на муниципальный уровень. То есть в Москве это муниципалитеты районов, в Подмосковье это районные администрации и т.п.
Разрешение на продажу квартиры соответствующие органы дают не просто так и далеко не всегда. Законодательством определено, что продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему допускается только в целях улучшения его жилищных условий и в крайних случаях для иных целей, предусмотренных в законе.
Сразу скажу, что получить разрешение на продажу подобной квартиры «для иных целей» практически невозможно, это трактуется как нарушение прав несовершеннолетнего. Да и в целях улучшения жилищных условий это получается далеко не всегда. Улучшить жилищные условия ребенка можно не всяким способом.
Так, в силу закона запрещено совершать сделки с несовершеннолетними их близким родственникам (родителям, братьям и сестрам, бабушкам и дедушкам) за исключение дарения чего-либо несовершеннолетнему. А вот улучшение жилищных условий несовершеннолетнего путем дарения ему квартиры органы опеки и попечительства как раз и не допускают. Поэтому в данном случае надо искать обходные пути.
А что вы думаете о необходимости проверки наличия или отсутствия прав пользования квартирой у лиц, не прописанных в квартире?
