Процедура продажи недвижимости, если есть несовершеннолетний собственник

Иногда складываются обстоятельства так, что требуется продать недвижимость, одним из собственников которой является человек, не достигший совершеннолетия. И хотя продажа недвижимости с несовершеннолетним собственником законом не запрещается, такая сделка будет иметь ряд особенностей.

Как же правильно оформить куплю-продажу квартиры, если один из совладельцев – ребенок, какие понадобятся дополнительные документы и на что обратить внимание при оформлении?

Расскажем об этом в данной статье.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего

Поскольку ряд гражданских прав ребенка до достижения совершеннолетия ограничен, и его представляют родители, существуют законы, которые защищают права детей. Один из них касается продажи жилья – несовершеннолетний собственник недвижимости после заключения сделки не может оказаться в худших условиях, чем до нее.

На практике это реализуется так: либо одновременно с продажей одной квартиры ребенок получает долю в другой, новоприобретённой, либо для него необходимо выделить долю в другой квартире, принадлежащей семье (например, бабушке с дедушкой). При этом необходимо учитывать, что доля в новой недвижимости по площади не может быть меньше, чем в продаваемой.

Кто же определяет, что имущественные права несовершеннолетнего не нарушены и дает разрешение на продажу, если собственник недвижимости – несовершеннолетний ребенок? Такие функции имеют Органы опеки и попечительства (ООП). Их разрешение является необходимым условием для совершения сделки, если один из собственников (или единственный владелец) жилья – это лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если такого разрешения не будет, продажу недвижимости легко можно признать недействительной в судебном порядке. Ранее решение органов опеки требовалось и в том случае, если продавалась квартира, где зарегистрированы несовершеннолетние, однако на сегодняшний день эти требования отменены.

Из этого правила есть несколько исключений:

• если семья переезжает в другую страну (эмигрирует), разрешение ООП не требуется;
• если родители перебираются в другой город внутри страны, доказательство покупки новой квартиры может быть заменено счетом в банке на имя ребенка, если на него положить сумму, эквивалентную стоимости доли в недвижимости;
• если взамен продаваемой квартиры приобретается квартира в новостройке, не введенной в эксплуатацию, разрешается выделить ребенку долю по окончанию строительства, предоставив при этом в органы опеки информацию, где несовершеннолетний будет жить указанный период времени.

Таким образом, главное, чтобы соблюдалось правило: интересы несовершеннолетнего собственника недвижимости не должны нарушаться.

Еще одним важным нюансом является прямой запрет на сделку купли-продажи недвижимости с несовершеннолетним сособственником между ним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками. Таким образом, отец или мать не смогут купить квартиру у несовершеннолетнего сына, разрешаются только сделки дарения или передачи недвижимости по наследству.

Какие документы оформляются для продажи недвижимости?

Поскольку самым главным условием сделки купли-продажи является получение разрешения от ООП, для него потребуются такие документы:

• заявление с ходатайством о предоставлении права на продажу недвижимости. Подается по месту жительства, подписывается обоими родителями, должно содержать обоснования необходимости сделки (например, улучшение жилищных условий) и заверение защитить имущественные права ребенка;
• письменное согласие несовершеннолетнего собственника (в случае, если ему уже исполнилось 14 лет);
• выписка из домовой книги;
• подтверждение права собственности на недвижимое имущество;
• свидетельство о рождении ребенка;
• кадастровый план квартиры (т.н. экспликация);
• справка из БТИ, подтверждающая стоимость жилья.

Кроме того, желательно предоставить документы на новое жилье (или хотя бы подтверждение того, что сделка будет совершена в ближайшее время, договор о намерениях и т.д.). Также органы опеки имеют право запросить дополнительные документы, справки и другие бумаги, если у них возникнут вопросы.

Принятие решения занимает обычно от 2 недель и больше. Письменное разрешение ООП подтверждает законность сделки, и после его получения можно сразу переходить к регистрации продажи квартиры.

Порядок проведения сделки

После того как разрешение получено, можно переходить к оформлению сделки. Чаще всего продажа старой квартиры происходит одновременно с покупкой новой, потому процессы выполняются синхронно. Порядок следующий:

Поскольку процедура продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником достаточно затруднена и имеет ряд нюансов, рекомендуется воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Опытный адвокат по недвижимости поможет правильно пройти все этапы, собрать необходимые документы и оформить сделку по купле-продаже квартиры максимально быстро и без осложнений.

Заключение

Продать недвижимость, в которой один из сособственников – ребенок можно, но эта процедура имеет ряд сложностей и нюансов. Самым главным из них является получение на продажу от попечительских органов, подтверждающее то, что имущественные права несовершеннолетнего не нарушаются.

Для того чтобы облегчить заключение сделки и оформление всех сопутствующих нюансов, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по недвижимости.