Проверка надежности застройщика перед покупкой квартиры

Самый первый шаг при «наведении справок» о застройщике – проверка всей требуемой документации. Далеко не каждый потенциальный дольщик знает, какие документы нужно проверять у застройщика, потому приводим их полный список:

• учредительные документы – показывают, действительно ли существует на рынке такое юридическое лицо, кто входит в его руководство, совпадает ли юридический адрес и фактический и т.д. Учредительные документы включают в себя устав, свидетельство ЕГРЮЛ (подтверждение внесения юрлица в Единый общероссийский реестр) и ОГРН (подтверждение получения государственного регистрационного номера). Кроме вышеуказанной информации, сведения, полученные из уставных документов, позволяют проверить, что застройщик вправе заключать ДДУ – это существенно снижает риск обмана. Как получить необходимую информацию? Для этого достаточно воспользоваться услугами соответствующих сайтов, где она находится в открытом доступе. Если вы обнаружили несоответствия или подозрительные сведения, от сделки лучше отказаться;
• лицензия на строительство. Если застройщик сам возводит дома, иметь этот документ он обязан. По возможности ознакомьтесь с оригиналом лицензии, обратив внимание на то, не просрочена ли она, какой орган ее выдал (и существует ли такой орган на самом деле), а также дату выдачи (если компания получила лицензию совсем недавно, это повод задуматься);
• разрешение на строительство. Невозможно возвести новостройку, не получив соответствующего разрешения местных властей. При проверке бумаг обязательно уточните, на какой именно объект выдано разрешение – нередки случаи, когда недобросовестная строительная компания получает всего 1-2 разрешения, и демонстрирует их всем потенциальным клиентам, даже если объектов возводится намного больше, и власти пока не давали разрешения на их стройку;
• проектная документация. Кроме разрешения на стройку, проект будущего дома обязательно должен быть согласован с властями на предмет соблюдения существующих стандартов и безопасности для жильцов и инфраструктуры. Если в документах нет визы о согласовании проектной документации, стройка может быть приостановлена властями в любой момент;
• декларация объекта – в ней указываются все основные параметры будущей новостройки, такие как высотность, размеры и количество квартир, ориентировочные сроки сдачи объекта, лица, которые несут ответственность за стройку и т.д. Декларация – общедоступный документ, потому ее легко будет сравнить с проектной документацией и выявить расхождения, если таковые есть;
• документы на землю – застройщик должен иметь права на земельный участок, где возводится дом. Если таких прав нет, владелец земли имеет право в любой момент потребовать прекратить строительство со всеми вытекающими последствиями для дольщиков.

Если среди документации не выявлены подводные камни и несоответствия, можно переходить к следующему этапу проверки – изучить опыт строительной компании и ее репутацию среди клиентов. Для этого существует несколько путей (поиск в интернете, профильные порталы и форумы, газетные публикации, реестр судебных решений и т.д.), и лучше использовать их все — так можно получить наиболее полную картину. Очень поможет информация о предыдущих объектах, которые возводил данный застройщик: сданы ли они в срок, не было ли проблем с участниками ДДУ, соответствовало ли качество строительства заявленному и т.д.

Необходимо убедиться, что у застройщика есть достаточное количество ресурсов, чтобы окончить начатое строительство. Такие сведения редко публикуются открыто, но оценить положение компании можно по косвенным признакам: кредитный рейтинг, финансовые отчеты по годам, отсутствие исков от кредиторов, не находится ли компания в процессе банкротства и т.п. Полученные сведения помогут сделать выводы о примерном финансовом положении компании;

Безусловно, наличие активной (и даже агрессивной) рекламы – это необходимость в современных условиях, чтобы компания могла продавать свои услуги. Но если в рекламных материалах указываются нереальные, слишком низкие цены на квартиры, обилие акций и специальных предложений, призывы оформить договор «только сегодня и только сейчас», это должно насторожить: или вас пытаются обмануть, и в ДДУ будут совсем другие условия, или компания не планирует строительство вообще, и ее цель – собрать деньги с наивных вкладчиков и исчезнуть.