Проверка объекта недвижимости на арест, залог и обременения

Покупатели, планируя приобрести квартиру или другой объект недвижимости, должны особое внимание уделить возможным обременениям, то есть, факторам, которые могут повлиять на сделку, помешать ее заключению или принести проблемы в будущем. Нередко на рынке можно встретить нечестных продавцов, которые предлагаю квартиры, находящиеся под арестом, в виде залога по кредиту или с другими ограничениями. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно знать, как выполнить проверку объекта недвижимости.

В данной статье мы подробно рассмотрим этот вопрос.

Проверка объекта недвижимости на арест

В гражданском кодексе существует понятие ареста имущества, в том числе и недвижимого. Арест недвижимости применяется в нескольких случаях:

• если объект недвижимости стал предметом спора, и спор дошел до стадии судебного разбирательства;
• если накопился значительный долг по коммунальным услугам, и ЖЭК решил взыскать задолженность через суд;
• если владелец признан финансово несостоятельным, и недвижимость арестована в рамках процедуры банкротства для дальнейшей продажи с молотка.

Арест – это самый строгий вид обременения для недвижимости. Владелец до снятия ареста никак не может распорядиться своим имуществом: запрещена продажа, обмен, дарение, сдача в аренду и другие подобные операции. Соответственно, если всё же договор купли-продажи с квартирой под арестом будет заключен, он будет ничтожным по сути и может быть оспорен в любом суде. Снять арест можно только рассчитавшись с долгами или решив возникший вокруг объекта недвижимости конфликт, после чего суд должен принять соответствующее решение о снятии санкций.

Для того чтобы проверить, наложен ли арест на недвижимость или нет, нужно обратиться в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и запросить соответствующую выписку. В ней будет не только указано, наложен ли арест на объект, но и в случае положительного ответа – сроки ареста и инстанция, которой он наложен (например, налоговая, исполнительная служба и т.д.). Получить выписку можно двумя путями:

• онлайн с помощью соответствующего раздела сайта ЕГРН, выбрав интересующий объект недвижимости по его адресу и запросив подробный статус. В этом случае результат отобразится прямо на экране компьютера;
• направив письменный запрос в местное отделение Госреестра. Этот способ хоть и менее удобный и потребует больше времени, в результате вы получите максимально полный ответ, при этом в виде документа, который потом сможете использовать в своих целях.

Для надежности рекомендуется получать письменную выписку, поскольку сайт ЕГРН может выдавать неполную или не совсем корректную информацию, а в случае обременений по недвижимости это критически важно.

Проверка объекта недвижимости на залог

Достаточно часто квартира приобретается на условиях ипотеки. При этом сама недвижимость выступает залогом по кредиту, и в случае нарушения графика платежей банк может отобрать квартиру в счет погашения задолженности. Пока ипотека полностью не выплачена, все операции с недвижимостью могут выполняться исключительно по согласованию с банком-кредитором, но нечестные на руку хозяева квартир могут попытаться продать такую недвижимость, оставив нового владельца один на один с банком и по сути лишив его и недвижимости, и средств (квартира легко будет отобрана через суд). Именно поэтому проверка недвижимости на залог – это обязательная процедура перед подписанием договора купли-продажи.

Как и в случае с арестом, вся информация о залогах аккумулируется в ЕГРН. Соответственно, чтобы удостовериться, что искомая недвижимость не выступает залогом по кредиту, нужно получить выписку из Госреестра. Сделать это можно аналогично – через сайт, получив электронную версию выписки, или направив письменный запрос и получив такой же письменный ответ. Если квартира окажется под залогом, в выписке будет подробно указано, кто является кредитором, когда заключен договор и другая полезная информация. Стоит отметить, что информация в ЕГРН не всегда обновляется мгновенно, и недвижимость может ошибочно значиться как залоговая, хотя по факту кредит уже погашен, и никаких препятствий для продажи нет. Потому лучше перепроверить сведения, обратившись в указанный в выписке банк – там наверняка дадут исчерпывающую информацию по вашему вопросу.

Проверка объекта недвижимости на обременения

Кроме ареста и залога, существуют и другие препятствия для продажи квартиры, среди которых наиболее важные следующие:

• на территории объекта прописан несовершеннолетний – без согласия органов опеки продавать недвижимость, где зарегистрирован или постоянно проживает ребенок, запрещено. Получить информацию о том, прописаны ли дети в данном жилье, можно с помощью выписки из домовой книги, направив соответствующий запрос в БТИ. Обычно этот документ готовит сам продавец;
• объект находится в аренде – пока действует договор аренды, владелец не может смениться, а значит, продажа недвижимости ограничена. Узнать о том, находится ли объект в аренде, можно с помощью выписки из ЕГРН;
• недвижимость передана на правах ренты – аналогично залогу, пока стоимость объекта не выплачена владельцу, квартиру или дом нельзя продавать. Информация о ренте также вносится в Госреестр, а значит, будет отображена в выписке.

Очень важно не только собрать все сведения об объекте, но и правильно их проанализировать. Потому наличие обременений – это обязательная часть юридической проверки недвижимости, которую рекомендуется заказывать перед заключением сделки. Опытный адвокат по недвижимости соберет все необходимые документы, проанализирует их, после чего предоставит сведения клиенту с рекомендациями, стоит ли приобретать данное имущество. Такая услуга позволяет максимально обезопаситься от различных конфликтных ситуаций в будущем.

Заключение

Прежде, чем покупать недвижимость, нужно убедиться, что она не находится под арестом, не является залогом и не имеет других обременений. Для этого необходимо собрать определенные документы, отображающие статус интересующего объекта. Рекомендуется воспользоваться комплексной юридической проверкой, чтобы избежать неприятных моментов.