Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

При покупке различного дорогостоящего имущества и особенно объектов недвижимости, даже если тщательно проверить все нюансы, всегда остается риск попасться на уловки мошенника, что грозит потерей и денег, и приобретаемых материальных ценностей. К счастью, существует т.н. защита прав добросовестного приобретателя – возможность отстоять свои права на недвижимость или другое имущество, даже если покупатель стал жертвой махинации или был стороной сделки, признанной недействительной.

В данной статье мы разберем, кто такие добросовестные приобретатели, как закон защищает их права, и как вести себя, если вы попали в подобную неприятную ситуацию.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Согласно действующему законодательству (Гражданскому кодексу РФ), добросовестным приобретателем считается сторона следки (покупатель), которая не знала и не могла знать о том, что продавец не имеет должных прав для реализации имущества или нарушает законодательство другим путем. В таких случаях, даже если сделка будет признана недействительной, право собственности сохранится за покупателем.

Самое важное здесь – доказать, что покупатель действительно не владел информацией о том, что сделка противоречит закону, и никак не мог получить необходимые сведения. Если приобретатель был в курсе ситуации, но все равно выявил желание совершить покупку, или не поинтересовался законной стороной дела, он будет признан недобросовестным, и защита прав добросовестного приобретателя имущества на него не распространяется.

В обычных случаях, если сделка проходит с нарушением действующего законодательства, она легко может быть оспорена, признана недействительной. Это влечет за собой двустороннюю реституцию: каждая из сторон сделки возвращает другой полученные материальные ценности или их денежный эквивалент. В случае с недвижимостью продавец после признания сделки недействительной вправе истребовать с покупателя квартиру, при этом может отказаться возвращать уплаченные за нее средства или выплатить их не в полном размере. Специально для подобных случаев существуют положения о недобросовестности участников гражданского оборота, которые призваны не допустить ущемления прав покупателя.

Ситуации, когда права добросовестного приобретателя нарушаются

В каких же ситуациях может потребоваться защита добросовестных покупателей с помощью законодательства? Наиболее часто обстоятельства бывают следующие:

• квартира является причиной судебного разбирательства или находится под арестом – подобная недвижимость не может быть отчуждена, соответственно, любые сделки с ней незаконны;
• имущество приобретено продавцом незаконно – если квартира была получена с нарушениями законодательства (например, с помощью шантажа, мошенничества и т. д.), все последующие операции с ней могут быть признаны недействительными и отменены;
• продавец не имеет права распоряжаться имуществом – достаточно распространена мошенническая схема, когда недвижимость продает лицо, которое не вправе его продавать (т.е., не является его действительным собственником или его настоящим представителем, или получило его с нарушением закона). В таких случаях сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.

Если имущество было куплено в таких или аналогичных обстоятельствах, и при этом покупатель не имел возможности получить сведения о том, что сделка незаконна, он может быть признан добросовестным и сохранить приобретенную материальную ценность. Однако для этого понадобится достаточно времени и усилий, а также помощь адвоката по защите прав собственности.

Порядок защиты прав добросовестного приобретателя

Согласно законодательству, признать приобретателя добросовестным может исключительно суд. Соответственно, защита прав добросовестного приобретателя недвижимости возможна только в судебном процессе при предъявлении к приобретателю иска об изъятии у него приобретенного имущества. Доказать в суде необходимо следующие моменты:

• покупатель был не в курсе и не мог знать о том, что продавец не мог распоряжаться продаваемым имуществом;
• сделка является возмездной, а цена приобретенного имущества – рыночной.

В судебном заседании необходимо убедить суд в том, что истец не являлся частью незаконной схемы по купле-продаже квартиры и не мог получить соответствующие сведения, несмотря на приложенные усилия. А поскольку он выплатил за недвижимость ее реальную стоимость, он должен считаться добросовестным и сохранить свои имущественные права. В случае, если суд первой инстанции откажет в удовлетворении иска, необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.

Обычно подобные дела являются достаточно сложными, долгими и с не слишком высокими шансами на успех, особенно если ответчик участвует в судебном разбирательстве без квалифицированной юридической поддержки. Потому необходимой является помощь адвоката по недвижимости, который не только поможет подготовить все необходимые документы и доказательства для суда, но и будет представлять интересы клиента во время слушаний, что существенно повышает шансы на конечный успех дела.

Заключение

Чтобы защитить интересы тех покупателей, которые стали жертвой незаконной сделки, существуют положения о защите добросовестных приобретателей. Они позволяют сохранить право собственности за теми покупателями, которые не были в курсе того, что сделка незаконна, несмотря на признание сделки недействительной.

Однако доказать, что покупатель действовал добросовестно приобретателем можно исключительно в суде, а для этого без помощи опытного адвоката не обойтись.