Алгоритм проверки квартиры перед покупкой

Если вы покупаете квартиру, вне зависимости от того, приобретается ли она на вторичном рынке или у застройщика, вначале обязательно нужно проверить ее юридическую чистоту. Это позволит избежать основных рисков, связанных с покупкой недвижимости, сохранить деньги, время и нервы.

В данной статье мы рассмотрим, как проводится проверка квартиры перед покупкой, какой наиболее эффективный алгоритм действий и другие связанные с этой процедурой нюансы.

Какие документы нужно запросить у продавца квартиры?

Для качественной проверки юридической чистоты сделки обязательно понадобится пакет документов от продавца. Перечень бумаг может меняться в зависимости от того, где и как приобретается недвижимость, но в целом он такой:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости – необходимо убедиться, что право собственности перешло к нынешнему владельцу законно. В качестве таких документов может выступать договор купли-продажи, дарения, мены, вступление в наследство или решение суда, вступившее в законную силу;
• выписка из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимость (ЕГРП), которая подтверждает, что собственник квартиры действительно является таковым;
• технический паспорт на недвижимость, выданный БТИ, с подтверждением указанных продавцом технических характеристик;
• выписка из домовой книги, где указывается круг людей, прописанных на данной жилплощади;
• справка из местных коммунальных служб о том, что отсутствуют задолженности по платежам за электроэнергию, воду, газ и другие услуги;
• паспорт продавца или лица, которое будет заключать сделку от его имени (в этом случае также потребуется доверенность);
• согласие на продажу квартиры от второго супруга (если он есть);
• согласие других сособственников недвижимости на продажу (если квартира находится в собственности нескольких лиц).

Если квартира приобретается у застройщика, документы для проверки квартиры перед покупкой могут дополнительно включать следующие:

• свидетельство о государственной регистрации юрлица;
• выписка из реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которая подтверждает, что продавец и застройщик являются одним и тем же юрлицом;
• устав компании, где особое внимание нужно уделить декларируемым видам деятельности (действительно ли компания специализируется на строительстве), а также составу руководящего органа;
• разрешение от государственных органов на ведение строительства дома, где размещается ваша квартира. Бывают случаи, когда дома возводятся без всех необходимых разрешений, что затем оборачивается трудностями для покупателей;
• лицензия на ведение строительной деятельности – организации без соответствующей лицензии не имеют права заниматься строительством жилых домов;
• проект договора, предлагаемый продавцом – это может быть договор долевого участия, если здание еще не построено, или договор купли-продажи, если дом сдан в эксплуатацию.

Этих документов достаточно, чтобы оценить основные риски и принять решение о покупке недвижимости.

Риелтор продает квартиру по доверенности: что делать в такой ситуации?

Довольно часто можно встретить ситуации, когда интересы владельца квартиры представляет риелтор, действующий по доверенности. В принципе, для продавца это удобно: не нужно тратить свое время на согласование условий сделки и подписание договора, все сделает опытный специалист за умеренную плату. Но для покупателя подобная ситуация – дополнительный риск, ведь манипуляции с доверенностями – одна из наиболее распространенных мошеннических схем. Потому если в качестве представителя собственника недвижимости выступает риелтор по доверенности, это не означает, что нужно отказываться от сделки, но требует более внимательного отношения к ней.

Что же предпринять? В первую очередь нужно удостовериться, что доверенность настоящая и действительная на момент подписания договора. К сожалению, на 100% в действительности доверенности нельзя убедиться: доверитель в любой момент может отозвать ее, даже не предупредив доверенное лицо. Можно обратиться к нотариусу, оформившему документ, и убедиться, что он действительно ее выдавал, однако ничто не помешает отозвать доверенность у другого нотариуса. Потому рекомендуется связаться напрямую с владельцем и попросить у него письменное одобрение действий риелтора в виде заявления. Этот документ подтвердит, что доверенное лицо действительно действует в интересах собственника недвижимости.

Кроме того, нужно проверить личность риелтора. Для этого нужно ознакомиться документами, удостоверяющими его личность, попросить подтверждение дееспособности. Также нелишним будет навести дополнительные справки о личности представителя – если это мошенник, вполне возможно, он уже «засветился» ранее в подобных схемах. Все предоставленные документы, если это возможно, стоит проверить на подлинность. И только если все в порядке, можно заключать сделку.

Проверять квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами по проверке квартиры перед покупкой?

Важный вопрос: заниматься проверкой квартиры перед покупкой на вторичном рынке или у застройщика самостоятельно или доверить эту работу специалистам? С одной стороны, если оценивать юридическую чистоту без помощи юристов, можно сэкономить некоторую сумму денег. Однако при этом придется потратить много свободного времени на получение и изучение документов. При этом, не имея должного опыта, все равно можно упустить важную деталь и совершить ошибку. Потому намного надежнее воспользоваться услугами проверки квартиры перед покупкой, обратившись к опытным юристам. В этом случае вы получите исчерпывающую информацию о квартире и продавце, после чего сможете принять решение о необходимости совершения сделки. Если вы выберете опытного и профессионального адвоката, все возможные риски будут сведены к минимуму.

Заключение

Проверка квартиры перед покупкой – очень важная операция, которая позволяет убедиться в отсутствии рисков при совершении сделки. Если вы не хотите потерять деньги при покупке жилья, проверку лучше поручить опытному адвокату по недвижимости.