Запишитесь на бесплатную консультацию:
Иногда случается так, что у человека возникает необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка. Чаще всего это возникает в отношении жилья, приобретённого ипотеку – если нет возможности погашать кредит, это может стать наиболее выгодным вариантом выхода из затруднительной ситуации. Хотя бывают и другие причины: развод супругов-созаемщиков, желание приобрести квартиру побольше или смена места жительства.
Но всегда ли можно продать квартиру в залоге по ипотеке, и насколько легко это сделать? Какие подводные камни ожидают желающих осуществить подобную сделку? В этом мы подробно разберёмся в данной статье.
Законодательство в принципе не запрещает продавать квартиру, находящуюся под залогом, но покупатель должен быть явно уведомлен о том, что жилье имеет обременение, иначе сделка может быть признана мошеннической и расторгнута. Но, тем не менее, существуют и ограничения по продаже ипотечной квартиры в залоге у банка:
В остальном продажа квартиры в залоге у банков никак не ограничивается, но в большинстве случаев всё равно требуется получить предварительное согласие представителя финансовой организации. И в некоторых случаях можно получить отказ: банки не заинтересованы проводить изучение платежеспособности и кредитной истории нового заемщика, которым станет покупатель квартиры под залогом, для них это дополнительные затраты. Потому очень важно вначале получить согласие банка, а уже после этого переходить к поиску потенциальных покупателей и изучать возможные варианты оформления сделки.
Хотите продать квартиру в залоге?
Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95
Существует несколько вариантов продажи квартиры под залогом, некоторые из которых более выгодны банку, другие – заемщику. Выбирать подходящий вариант стоит из условий ипотечного кредитования, финансовой ситуации, размера оставшейся задолженности и других факторов.
Итак, существуют такие варианты сделки купли-продажи залоговой недвижимости:
это тот самый вариант, который меньше всего нравится банку, ведь задолженность по кредиту остается, меняется только должник, о котором, в отличие от изначального заёмщика, ничего не известно. Схема следующая: покупатель выплачивает продавцу только ту сумму, которую владелец уже успел выплатить по ипотеке, после чего кредит переоформляется на него. Также эта схема не очень выгодна покупателю: ипотечный кредит будет переоформлен по новым условиям, с более высокой ставкой (15-17% вместо 10-11%, как раньше) а значит, переплата будет более существенной. На практике применяется нечасто, в основном по причине отказа банка;
подразумевает, что покупатель платит полную стоимость квартиры, однако платеж распределяется между банком и владельцем пропорционально тому, какой процент задолженности был погашен на момент проведения сделки. Например, если квартира стоит 2 млн. рублей, из которых заемщик успел погасить 500 тыс., то банк получит 1,5 млн. рублей, а владелец – остаток в размере 500 тыс. Это вариант, на который банки идут наиболее охотно поскольку задолженность погашается досрочно. При оформлении сделки одновременно происходит снятие обременения жилья и переоформление его на нового собственника. Обычно всеми нюансами оформления сделки занимается продавец, но в некоторых случаях эти обязанности может взять на себя банк, что существенно упрощает и ускоряет процедуру;
вариант, наименее проблемный для всех сторон сделки, поскольку по сути предусматривает обычную процедуру: задолженность гасится заемщиком, обременение снимается, после чего полноправный владелец распоряжается имуществом по своему усмотрению. Но здесь есть одно «но»: нужно сразу иметь необходимую сумму для погашения ипотеки, а часто именно финансовые проблемы становятся причиной продажи квартиры под залогом. Выйти из ситуации можно, если найти надежного покупателя заранее и попросить него сумму для расчета с банком, но этот вариант слишком рискованный для покупателя. Также можно взять потребительский кредит и погасить ипотеку.
Как видно, квартиру в залоге можно продать, причем сделать это можно несколькими способами, и у владельца есть выбор, как лучше все оформить. Однако нужно учитывать, что сделка купли-продажи недвижимости сложная сама по себе, а если речь идет о квартире под залогом, она становится ещё более сложной. Потому чтобы все прошло гладко, без проблем и в соответствии законодательством, рекомендуется воспользоваться помощью адвоката по недвижимости. Он поможет правильно оформить все документы, может отстаивать ваши интересы в переговорах с банком и решит все возникающие сложности.
Заключение
Законодательство не запрещает продавать квартиры под залогом, и заемщики ипотечных кредитов могут воспользоваться такой возможностью. Но нужно учитывать, что почти всегда требуется предварительное согласие банка, а также есть некоторые ограничения при проведении сделки. Если вы не знаете, как продать квартиру, находящуюся в залоге, вы можете обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.
