Как снизить аренду помещения в связи с коронавирусом?

Внезапная пандемия коронавируса и связанные с ней карантинные меры привели к тому, что регионы стали закрывать многие торговые комплексы, развлекательные центры, рестораны, кафе и магазины. Часть бизнеса перешла на неполный рабочий день или переориентировалась на доставку, другим же пришлось полностью остановить деятельность на время карантина. При этом необходимость вносить арендную плату за используемые помещения никуда не делась – арендодатели в большинстве случаев не стали менять условия из-за ограничительных мер. В отсутствии дохода для многих представителей бизнеса арендная плата стала неподъемной, и встал вопрос: как снизить аренду из-за коронавируса, как убедить владельца недвижимости пойти навстречу арендаторам и какие рычаги воздействия можно для этого использовать. Обо всём этом поговорим в рамках данной статьи.

Возможно ли снижение или отсрочка арендной платы из-за коронавируса?

1 апреля 2020 года вступил в действие закон Об экстренных мерах в связи с распространением коронавируса нового типа. В этом нормативном документе, среди прочего, упоминается и возможность снижения аренды в связи с коронавирусом, а также отсрочка по платежам за арендуемую недвижимость. После этого было выпущено также специальное постановление Правительства РФ, в котором меры по оказанию поддержки бизнесу изложены более подробно. Так, арендодателем рекомендуется пересмотреть условия аренды на период нерабочих дней из-за карантина, в частности, снизить стоимость аренды или предусмотреть возможность отсрочки платежей на более поздний срок. В свою очередь, местные власти обязаны оказывать поддержку тем арендодателям, которые согласились на пересмотр условий аренды, например, уменьшение размера налога на недвижимость или другие льготы.

Как видно, власть предусматривает возможность снижения или отмены аренды за используемые помещения на период ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса. Но, с другой стороны, большинство положений законов являются рекомендательными, то есть, арендодателей не обязывают удешевить аренду или предоставить арендаторам отсрочку, им только рекомендуется рассмотреть такую возможность. Окончательное решение принимается каждым владельцем недвижимости лично, исходя из финансовой ситуации, его личных соображений, позиции местных властей и других факторов. Таким образом, арендаторам не стоит рассчитывать на безусловно положительное решение проблемного вопроса с арендой недвижимости, и для достижения цели придется приложить немалые усилия.

Как попросить у арендодателя снижение или отсрочку арендной платы в связи коронавирусом?

Итак, мы выяснили, что несмотря на принятые Правительством решения, вопрос: что делать арендаторам в связи с коронавирусом, остается открытым, и ответы на него придется искать самостоятельно. Некоторые владельцы бизнеса используют следующую тактику: поскольку ограничения из-за эпидемии возникли внезапно, и у них не было возможности к ним подготовиться или избежать, ситуация может считаться форс-мажорной со всеми вытекающими (например, можно не исполнять условия договора аренды помещений). Однако является ли коронавирус форс-мажором для арендаторов с юридической точки зрения? Здесь нужно разобраться подробнее.

Ограничительные карантинные мерыне могут являться форс-мажором сами по себе. Однако для тех предпринимателей, которые прямо попали под ограничения (например, требования закрыть кинотеатры, остановка авиасообщения, невозможность работать ресторанам кроме как на доставку и т.д.), ситуация с коронавирусом может быть форс-мажором. Но для этого необходимо получить документальное подтверждение: подать заявку в Торгово-промышленную палату и получить от них свидетельство того, что конкретный бизнес не может работать в условиях карантина из-за прямых ограничений. Что же касается тех предпринимателей, которые решили приостановить деятельность из-за падения спроса или других причин, не связанных с прямыми запретами, то здесь, очевидно, о форс-мажоре речи не идет.

В любом случае, лучший вариант выхода из сложившейся ситуации – попытаться договориться с владельцем недвижимости, и если получится, оформить договоренность в виде официального документа. Для этого вначале готовится письмо арендодателю в связи с коронавирусом, в котором описывается сложившаяся ситуация и предлагаются возможные варианты выхода из кризиса. В письме следует указать, почему вы не можете оплачивать аренды на прежних условиях (падение продаж, ограничения на ведение бизнеса, другие сложности), а также предложить возможные пути решения (к примеру, временное снижение арендной платы, заморозку взимания стоимости аренды до возвращения к активной деятельности и т.д.).

К письму следует обязательно предложить документы, которые могут повлиять на решение арендодателя: постановления федеральных и местных властей, касающиеся карантинных мер, свидетельство о форс-мажоре из Торгово-промышленной палаты (если это применимо к данной ситуации), и другие бумаги, которые могут повлиять на решение владельца недвижимости. После передачи письма рекомендуется встретиться с арендодателем лично и попробовать договориться об улучшении условий аренды. Если удастся прийти к согласию, его нужно зафиксировать документально, причем лучше окончание специального режима устанавливать не по конкретной дате, а привязать к карантинным мерам, ведь вполне вероятно, что ограничения будут продлеваться, и в этом случае придется договориться заново. Также рекомендуется привлечь к переговорному процессу адвоката по недвижимости, который поможет правильно составить письмо и подготовить необходимые документы.

Заключение

Пандемия коронавируса серьезно повлияла на все сферы рынка, и многие предприниматели столкнулись со сложностями, связанными с невозможностью оплачивать аренду объектов недвижимости. Однако можно попытаться договориться с арендодателем о снижении платы или отсрочке платежей до конца карантина, что может помочь спасти бизнес.