БЕСПЛАТНАЯ
КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ваши контактные данные не будут переданы третьим лицам!

Как оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи квартиры

Если сделка с недвижимостью прошла не так, как планировалось, или впоследствии вскрылся обман одной из сторон, ее можно оспорить и признать недействительной, что автоматически расторгает договор. Однако сама процедура оспаривания не очень простая, и требует серьезного обоснования. Если оснований для признания сделки не будет, не поможет даже обращение в суд — исковые требования будут отклонены. В данной статье мы рассмотрим, как оспорить сделку купли-продажи недвижимости, в каких случаях это можно сделать, какие есть ограничения, а также поговорим о сроках оспаривания и от чего они могут зависеть.

Основания для оспаривания договора купли-продажи недвижимости

Одно из самых важных в оспаривании сделки — это грамотно подготовленные основания. Если с ними все в порядке, добиться своей цели будет несложно. Законодательство четко ограничивает перечень ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор. Среди них наиболее распространенными являются следующие:

  • сделка является мнимой или притворной — согласно законодательству, мнимыми считаются те сделки, истинная цель которых расходится с заявленной (например, под видом договора дарения недвижимость продается), а притворными — когда сделка заключается с целью прикрыть собой другую сделку, иногда незаконную. Мнимые и притворные сделки запрещены законом, потому если выяснится, что договор купли-продажи квартиры был именно таким, он будет расторгнут автоматически как ничтожный;
  • для заключения сделки использовались поддельные документы — не имеет значения, какие из бумаг были сфальсифицированы (паспорт продавца или покупателя, выписка из ЕГРН, технический паспорт на квартиру, согласие супруга и т. д.), в любом случае это автоматически делает сделку ничтожной. Главное — доказать, что действительно использовались поддельные документы. Сделать это проще всего, получив заключение эксперта или аналогичный документ, который гарантированно не является фальшивым;
  • одной из сторон сделки выступало лицо с ограниченной дееспособностью — дееспособность человека может быть ограничена по различным причинам: в связи с болезнью, в том числе психической, из-за злоупотребления алкоголем или психоактивными веществами (наркотиками) и т.д. Также лицами с неполной дееспособностью считаются несовершеннолетние дети — они без участия официального опекуна не могу быть стороной сделки. Если окажется, что продавцом или покупателем выступало ограничено дееспособное лицо, это будет основанием для расторжения такой сделки. Но если в случае детей доказать факт ограниченной дееспособности просто — достаточно даты рождения, то в случае других причин понадобятся документы (например, выписка из больницы или заключение лечащего врача);
  • нарушены интересы третьих лиц — очень часто сделка совершается без получения согласия тех, кто имеет прямое влияние на ее проведение или на кого может повлиять продажа квартиры. В первую очередь, речь идет о жене/муже, если продается недвижимость, нажитая во время брака, также это касается жилья, в котором прописаны малолетние дети (после заключения сделки их условия проживания должны как минимум не ухудшиться), а также совладельцы квартиры, если она находится в общей собственности. Для заключения договора купли-продажи в таких условиях требуется получить обязательное разрешение либо непосредственно от того человека, чьи права могут быть нарушены, либо от органов опеки (когда речь идет о детях). Также нужно не забывать, что если продается доля в общей квартире, она вначале должна быть предложена другим сособственникам, и только после их отказа ее можно продавать третьему лицу;
  • обнаружились несоответствия между декларируемыми и реальными обстоятельствами при заключении договора — уже после того как сделка закрыта может оказаться, что квартира не соответствует описанию (например, находится в аварийном состоянии), а при первичном осмотре это было скрыто от покупателя. Также может оказаться, что жилье находится в залоге или арестовано, если большие долги по коммунальным платежам, или же вообще продавец не имел права распоряжаться недвижимостью, поскольку не являлся продавцом. Эти ситуации более сложны при оспаривании, ведь придется доказывать, что вас именно ввели в заблуждение, а не вы добровольно заключили сделку, а потом передумали.

Теперь вы знаете, какие сделки с недвижимостью можно оспорить, и пора переходить к тому, как именно это сделать.

Сроки оспаривания договора купли-продажи квартиры

При оспаривании очень важным является также соблюдение установленных законом сроков, в течение которых договор можно расторгнуть. Если сроки пропущены, расторжение сделки по инициативе одной из сторон становится практически нереальным. Нужно помнить, что сроки зависят от того, что выступает основанием для расторжения договора, и, согласно законодательству, они составляют:

  • для оспоримых сделок, когда нарушены права третьих лиц или сторон договора (продавца или покупателя), в том числе если они были введены в заблуждение, срок оспаривания составляет 1 год. Правда, дата отсчитывается не с момента заключения сделки, а с того времени, когда человек узнал о нарушении своих прав;
  • когда речь идет о ничтожных сделках, которые были заключены с явным нарушением действующего законодательства (мнимые, притворные, с недееспособными лицами, по поддельным документам и т. д.) срок оспаривания составляет 3 года, однако в некоторых случаях, если это требуется, он может быть продлен в суде до 10 лет.

Очень важно контролировать установленные сроки и ни в коем случае их не пропускать. Если же так случилось, что оспаривание было просрочено, понадобятся доказательства того, что срок был пропущен по уважительной причине (тяжелая болезнь, пребывание в командировке, отбывание наказания и т. д.) — тогда можно будет восстановить пропущенный срок.

Порядок оспаривания договора купли продажи квартиры

Оспорить сделку с недвижимостью можно исключительно в судебном порядке. Для этого выполняются такие действия:

  • подготовка оснований для оспаривания — необходимо определить одну или несколько причин, которые позволяют поставить под сомнение легитимность проведенной сделки. Как упоминалось выше, это могут быть нарушения законодательства, введение в заблуждение, нарушения прав третьих лиц и т. д.;
  • составление искового заявления в суд — в иске указывается информация о сторонах спора, предыстория (когда и на каких условиях была заключена сделка), причины, почему вы хотите расторгнуть договор, а также исковые требования (чаще всего это признание договора недействительным, иногда с дополнительной компенсацией). В конце дается перечень документов, которые прилагаются к иску (копия договора, подтверждение оснований для расторжения сделки и т. д.). Для рассмотрения искового заявления оно передается в суд по месту нахождения объекта недвижимости;
  • рассмотрение иска и вынесение вердикта — суд, если все сделано правильно, примет заявление к рассмотрению, ознакомится с доводами сторон и определит, есть ли основания для признания сделки ничтожной или недействительной. Если такие обстоятельства найдутся, вердикт будет положительным, то есть, исковые требования будут удовлетворены.

Если вы хотите повысить шансы на выигрыш в суде, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по оспариванию сделки купли-продажи недвижимости.

Инна Белякова

Хотите оспорить договор купли-продажи квартиры?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Оспаривания договора купли продажи квартиры по безденежности

В юридической практике безденежностью считается ситуация, когда покупатель так и не передал продавцу средства за объект договора, хотя обязан был это сделать по условиям сделки. В случае с недвижимостью это достаточно распространенная ситуация, которая часто приводит к оспариванию договора. Общие подходы при обращении в суд не меняются — потребуется исковое заявление и доказательства, однако дополнительно нужно доказать, что деньги к вам так и не поступили. Обычно это делается с помощью выписки с банковского счета, куда они должны были поступить. Большинство исков по безденежности завершаются в пользу заявителей и договор расторгается.

Заключение

Если есть причины (нарушения законодательства, права третьих лиц и т. д.), сделку с недвижимостью можно оспорить и расторгнуть. Делается это через суд, потребуются основания и доказательства того, что нарушения действительно были. Добиться желаемого результата поможет опытный адвокат по недвижимости.

Читайте также:

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять