Порядок признания права собственности на самовольную постройку

С необходимостью узаконить самовольные постройки сталкиваются очень многие граждане. Кто-то не захотел или не смог заранее получить разрешение на строительство, кто-то – даже не знал, что требуется получать какие-то разрешения, однако все эти люди подвергаются определенному риску: во-первых, их в любой момент могут оштрафовать (и суммы штрафа довольно крупные), во-вторых, такой недвижимостью нельзя распоряжаться, то есть, продать, подарить или оставить в наследство, в-третьих, местные власти имеют право сносить самовольно построенные объекты недвижимости. К счастью, существует возможность узаконить самовольную пристройку постфактум, уже после завершения строительства, став полноправным владельцем объекта недвижимости. В данной статье мы разберемся с тем, как это правильно сделать, с какими сложностями можно столкнуться и как поступить в том или ином случае.

Что считается самовольной постройкой?

Определение того, что можно считать самовольной постройкой, дано в ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, к самовольным постройкам может быть отнесен жилой дом или любое другое здание или сооружение, которое было возведено:

• на участке, не предусматривающем таких построек – как известно, каждый земельный участок имеет целевое предназначение и может предусматривать или не предусматривать строительство тех или иных объектов: многоквартирных домов, дачных и пригородных домиков, подсобных помещений и т. д. Если назначение участка не совпадает с типом постройки, она будет считаться самовольной;
• без получения разрешения на строительство – по закону перед тем как начинать строить дом или другой объект, вначале необходимо согласовать его с местными властями, и только после их одобрения приступать к стройке. Однако этот этап часто упускается, и постройку возводят без такого разрешения. В подобных случаях она будет являться самовольной со всеми вытекающими последствиями;
• с нарушениями градостроительных и других норм – любой объект, который строится, в первую очередь должен быть безопасным для жильцов и окружающих, соответствовать правилам городской застройки и т. д. Для этого разработан ряд строительных и градостроительных правил и норм, которым должны следовать строители любого объекта недвижимости. Если какие-то из данных норм были нарушены, такая постройка будет являться самовольной до урегулирования всех нарушений.

Как видно, получение разрешения на строительство – только одно из трех требований, и постройка может быть самовольной даже если такое разрешение получено, но нарушены другие нормы. Поэтому к процессу легализации нужно подходить с учетом всех обстоятельств в каждом конкретном случае.

Как узаконить и признать право собственности на самовольную постройку?

Для того чтобы стать полноправным владельцем объекта недвижимости по закону и легализовать постройку, нужно пройти определенную процедуру. Проще всего это сделать тем, кто подпадает под условия т.н. «дачной амнистии» – если земельный участок, на котором расположено здание, находится в собственности заявителя, при этом не были нарушены строительные нормы, и земля предусматривает возведение такого типа объектов. В этом случае процедура узаконивания будет достаточно простой: достаточно собрать пакет документов, который включает правоустанавливающие документы на землю, технический план дома и некоторые другие, после чего вместе с заявлением подать бумаги на рассмотрение в местное отделение Росреестра. Если все требования законодательства соблюдены, объект будет оформлен как легальный, и владелец сможет оформить на него право собственности.

Однако дачная амнистия имеет ряд ограничений как по типу и характеру постройки, так и по времени ее возведения, а также не позволяет оформить право собственности, если земля под объектом недвижимости не находится в собственности заявителя. Кроме того, конечно, невозможно узаконить недвижимость по упрощенной процедуре, если в процессе ее возведения были нарушены строительные или градостроительные нормы. Для таких случаев существует другой подход – обращение в суд. Признание судом права собственности самовольные постройки – более длительная и сложная процедура, но она позволяет стать полноправным владельцем дома в самых различных ситуациях.

Для того чтобы признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке, необходимо проделать следующие действия:

• собрать пакет документов – сюда входят правоустанавливающие документы на землю, если таковые есть, или выписка из Земельного кадастра относительно участка, на котором возведен дом, технический план и другие сведения относительно объекта недвижимости, заключение экспертизы относительно соответствия здания действующим строительным нормам и безопасности для окружающих, отказ Росреестра в регистрации самостроя, если таковой уже был получен и некоторые другие (точный список лучше уточнять у адвоката по недвижимости, потому что он может меняться в зависимости от ситуации);
• подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку – в тексте иска указывается, о каком именно объекте недвижимости идет речь, почему не удалось его узаконить в досудебном порядке, указать все сопутствующие сведения и аргументы в вашу пользу. Исковое заявление вместе с пакетом сопутствующих документов подается для рассмотрения в суд общей юрисдикции по месту расположения самовольной постройки;
• убедить суд в своей правоте и добиться положительного решения по иску – на судебных заседаниях необходимо доказать, что вы имеете право на то, чтобы стать полноправным собственником спорного объекта недвижимости. Лучше для этого воспользоваться услугами адвоката – так возрастает вероятность принятия решения в вашу пользу.

После получения вердикта суда Росреестр будет обязан внести соответствующие изменения, после чего вы станете полноправным собственником постройки.

Заключение

Если вам необходимо узаконить самовольную постройку, для этого можно воспользоваться упрощенной процедурой, или, если вы по каким-то причинам не можете этого сделать – обратиться в суд. Для повышения шансов на успешное решение рекомендуется воспользоваться помощью адвокатов. Это, как и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, поможет избежать возможных рисков в процессе легализации самостроя, и добиться решения как можно скорее.