Какими правами обладают собственники и жильцы при сносе дома?
Процедура сноса жилых домов, признанных ветхими и аварийными (то есть, такими, которые могут угрожать жизни и здоровью проживающим в них и окружающим), прописана в Жилищном кодексе. Там же указаны все права, которые имеют владельцы и жильцы квартир, расположенных в таких домах. Вот эти права:
- раннее информирование о будущем сносе дома – согласно законодательству, администрация населенного пункта или района должна уведомить всех собственников квартир о том, что дом решено снести, не позже, чем за 1 год до планируемой даты сноса. Уведомление должно быть в письменной форме, с указанием запланированной даты сноса. Если уведомление о том, какие дома попали под снос, не было отправлено, или же оправлено позже требуемого, это будет расцениваться как нарушение прав собственников недвижимости, а значит, решение о сносе дома может быть обжаловано и пересмотрено;
- получение компенсации за квартиру в сносимом доме – каждому владельцу квартиры предусматривается компенсация в размере так называемой «выкупной стоимости» жилья. Она состоит из рыночной стоимости квартиры на момент сноса дома, а также дополнительных расходов, таких как цена переезда, затраты на поиск новой квартиры и т. д. Важно то, что выкупная стоимость – это не фиксированная величина, и в каждом конкретном случае владельцы недвижимости могут договариваться с местными властями, чтобы получить более выгодную компенсацию. Однако если никак договориться не выйдет, власти могут в качестве компенсации выдать стоимость квартиры, полученную в результате независимой оценки. Однако, если собственник не согласен, он может оспорить размер компенсации и добиться ее пересмотра в суде;
- получение жилья на замену сносимому – эта опция является заменой выплате компенсации и не является обязательной для властей: если подходящего жилого фонда нет, новые квартиры жильцам дома под снос никто не предложит. Если же новое жилье всё же предлагают, оно должно по площади, расположению и другим параметрам не уступать сносимому, хотя по договорённости с жильцами может и уступать: тогда стоимость новой квартиры вычтется из выкупной стоимости, а остаток местные власти должны будут выплатить деньгами. Возможна и обратная ситуация: если предложенное жилье будет дороже, собственник может доплатить разницу или отклонить предложение властей. Также жилье должно быть полностью благоустроено и готово для въезда, в противном случае владелец имеет право требовать оплатить ремонт. Важно, что площадь предоставляемой взамен квартиры определяется исключительно размерами предыдущего жилья, а не количеством жильцов, прописанных в нем – таким образом власти борются со схемами, согласно которым перед сносом в аварийные квартиры прописывается много людей, а затем жильцы выступают с требованиями предоставить новое жилье для каждого из прописанных лиц.
Стоит также отметить следующий факт: если у квартиры несколько собственников (например, она приватизирована в равных долях между членами семьи), размер и формат компенсации для каждого из совладельцев определяется индивидуально, исходя из его доли в жилплощади и согласия на те или иные предлагаемые условия. Таким образом, может получиться, что владельцы одинаковых долей могут получить различные суммы компенсаций при сносе дома, хотя такое бывает достаточно редко.
Если же говорить о тех лицах, которые только прописаны или проживают в квартире под снос, но не являются ее совладельцами, то их права достаточно сильно ограничены. По сути, компенсация (денежная или в виде нового жилья) предусматривается только для владельца, а уже он определяет, как и когда будет происходить переезд на новое место жительства. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: согласно законодательству, их жилищные условия не могут быть ухудшены, потому они обязательно должны быть прописаны в новой квартире (приобретенной или полученной от властей), социальные службы (местные представительства опеки и попечительства) следят за всеми подобными случаями и вмешиваются, если нарушаются права детей.
