Проблемы 214 ФЗ

В данной статье адвокат по недвижимости Инна Белякова отвечает на наиболее часты вопросы связанные с 214 ФЗ о защите прав дольщиков:

1. В чем состоит несовершенства закона № 214/2004 г? Почему он не защищает права дольщиков?

Федеральный Закон № 214-ФЗ в предыдущей редакции не смог защитить дольщика от возникновения у застройщика проблем любого характера. В равной мере, как и не смог дать полной гарантии того, что жилой комплекс будет построен качественно или вообще достроен, будет введен в эксплуатацию в заявленные сроки. Закон направлен в основном на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником долевого строительства при реализации новостроек, в случае если застройщик все-таки дом достраивает. Одной из острых проблем является невозможность включения нежилого помещения в реестр требований о передаче (требование необходимо трансформировать в денежное), поскольку такая возможность установлена только для жилых помещений.

2. Что на ваш взгляд нужно изменить в этом документе, чтобы он лучше защищал права людей? 

В настоящее время законодателем путем внесения изменения в соответствующий федеральный закон уже предприняты попытки более эффективной защиты прав дольщиков. Суть изменений заключается в следующем:

• С 1 июля 2018 года для всех девелоперов введено обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк контролирует и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве запрещены;
• Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании могут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России;
• Девелоперы имеют право возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет;
• Деньги дольщиков на эскроу-счетах страхуются в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам;
• Фонд защиты прав граждан теперь занимается достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК;
• Застройщик не может осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214‑ФЗ);
• Застройщику запрещено платить деньгами дольщиков одной стройки за другую стройку, а также перекладывать деньги из одного банка в другой, собирать деньги на один счет и тратить с другого.
• Также упрощен процесс банкротства: из него исключаются процедуры наблюдения и финансового оздоровления, сохраняются внешнее управление, конкурсное производство, а также процедура урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства.

Таким образом предполагается, что те дольщики, что заключат ДДУ по новостройкам, на строительство которых разрешение будет выдано с 1 июля 2018 г. либо вообще не попадут в ситуацию недостроя/долгостроя/банкротства застройщика, либо беспрепятственно получат компенсационную выплату из Фонда.

С введением новых требований к застройщикам в процедуре долевого участия в строительстве предполагается, что деятельность застройщика станет прозрачнее, материальная база — устойчивей, повысится контроль за деятельностью застройщика, а для потенциального дольщика заключить ДДУ станет проще, надежнее и с повышенными гарантиями.

Также существует мнение, что новый закон, как утверждают некоторые эксперты, может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков – разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Напомним, что альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик – одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.

3.Какими способами застройщики могут обойти этот закон? Как люди становятся обманутыми дольщиками?

• В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры;
• Еще одна из схем — это заключение договоров без наличия разрешительной документации на объект строительства;
• Еще одна из печально известных схем на рынке недвижимости — это так называемые двойные продажи, когда один и тот же объект может быть реализован сразу нескольким покупателям. Как правило, подобные махинации могут быть при заключении предварительных договоров, так как ДДУ необходимо регистрировать, и поэтому заключить его дважды не получится.