Продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре

Покупатель, договариваясь с продавцом перед оформлением сделки купли-продажи, может столкнуться с ситуацией, когда владелец недвижимости настаивает на том, чтобы в тексте договора фигурировала не реальная, а заниженная стоимость.

Эта ситуация очень распространена, а значит, всем нужно знать, как себя вести, если продавец не хочет указывать полную стоимость квартиры, чем это может грозить и как могут развиваться события в дальнейшем.

Почему продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Далеко не каждый человек сходу поймет, зачем же умышленно занижать сумму сделки в документах. Казалось бы, самый простой вариант – это указать в договоре все реальные данные: параметры квартиры, ее стоимость, личности сторон и т.д. Это позволит избежать множества проблем и споров в будущем как для покупателя, так и для продавца. Однако на самом деле причины для таких действий есть, и основная из них – это нежелание платить налог на прибыль, полученную в результате продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, продавец недвижимости обязан оплатить налог (по состоянию на момент написания статьи он составляет 13%) во всех случаях, кроме двух исключений

• если квартира находится в его собственности более 3 лет – если с момента приобретения прав на жилье прошло больше трех лет, налог на прибыль с продажи платить не нужно;
• если квартира продается за ту же сумму или дешевле, чем была куплена – если продавец не получает прибыли на сделке, то и налоги ему платить не нужно.

Однако нужно помнить, что налог насчитывается не на всю сумму продажи: в случае, если квартира продается впервые (например, она была приватизирована или получена в дар), размер взыскания составит 13% от суммы сделки минус 1 млн рублей (т.н. налоговый вычет для любого жилого помещения); если же квартира перепродается, то процент налога будет насчитан на разницу между покупкой и продажей, то есть, на фактическую прибыль для владельца.

Интересно, что инициатива занизить стоимость недвижимости в договоре не всегда исходит от продавца. Покупатель также может попросить официально провести сделку по более низкой цене, чтобы не показывать свои реальные доходы и разницу между ними и реальным состоянием. Однако такие ситуации случаются намного реже.

Что делать покупателю, если продавец не хочет указывать полную стоимость?

Для покупателя занижение стоимости недвижимости – это большая проблема. Очень часто это является частью мошеннической схемы: владелец квартиры или его представитель просит оформить договор с более низкой ценой, а после заключения сделки сразу же обращается в суд с целью ее расторжения. Естественно, суд становится на сторону заявителя (обычно аргументы для этого подготовлены и вполне устраивают судью), квартира возвращается владельцу, а покупатель получает деньги назад, но вот только не всю сумму, а лишь ту, что указана в договоре. Наиболее надежной защитой от подобного мошенничества является указание полной стоимости – даже в случае разрыва договора все деньги будут возвращены без ущерба для покупателя.

Как же поступить, если продавец всё-таки настаивает на занижении цены? В первую очередь, постарайтесь его убедить поступить правильно: не всегда владелец сам знает, какой размер налогов ему придется уплатить. Возможно, сумма окажется намного меньше, и ее без особых проблем можно будет отдать налоговой. В качестве дополнительных аргументов расскажете о возможных последствиях: если государственным органам станет известно об искусственном занижении стоимости с целью уклонения от налогов, это приведет не только к доначислению сборов, но и серьезному штрафу, потому рисковать не стоит. Кроме того, можно пригрозить вообще отказаться от сделки: зачастую это сработает, ведь лишиться клиента, уже готового заключить договор, и снова отправиться на поиски покупателя, мало кому захочется.

Также рекомендуется обратиться к юристу – помощь адвоката по недвижимости может быть очень кстати в подобных ситуациях, ведь специалист сможет непредвзято оценить обстоятельства, риски и последствия сделки, и озвучить наиболее правильное решение.

Стоит ли отказываться от сделки, если продавец настаивает на занижении стоимости квартиры?

Вы использовали все аргументы, а продавец всё-таки не идет на компромисс и согласен продавать квартиру, только если ее цена будет в документах занижена? Что ж, придется принимать решение, участвовать ли в такой сделке. Возможны такие варианты:

• если вы на 100% уверены в продавце (это ваш родственник, близкий друг или человек, с которым вы давно знакомы и полностью доверяете), можно пойти на заключение договора с уменьшенной ценой. Но в любом случае вы должны осознавать, что все риски вы берете на себя, и в случае неприятностей вы лишитесь части денег;
• если вы не знаете, стоит ли доверять продавцу, совет будет однозначный – от сделки стоит отказаться. В любом случае, это не последняя квартира на рынке, вполне вероятно, вы сможете найти вариант намного лучше и с нормальными условиями договора. Но окончательное решение рекомендуется принимать после консультаций с адвокатом.

Вообще, сделки с квартирами сопровождаются повышенными рисками, потому самостоятельно их заключать, не обращаясь за квалифицированной помощью, довольно опрометчиво. Сегодня существует такая услуга как сопровождение сделок с недвижимостью – за сравнительно небольшие деньги вы получаете консультации и помощь на всех этапах сделки: от предварительных переговоров до подписания договора и перерегистрации прав собственности. Воспользовавшись этой услугой, вы обезопасите себя от возможных неприятностей.

Заключение

Ситуации, когда продавец хочет занизить стоимость квартиры, очень распространены. Обычно это делается с целью уклонения от налогов. Такой вариант очень рискован для покупателя, ведь может быть частью мошеннической схемы и привести к потере большой суммы денег. Нужно постараться убедить продавца указать реальную цену, а если это невозможно, от сделки лучше отказаться. Но, в любом случае, рекомендуется посоветоваться с адвокатом перед принятием решения.