Риски переуступки права на квартиру

Среди различных сделок с недвижимостью можно столкнуться с таким понятием как переуступка прав. Наиболее часто это касается новостроек и квартир, купленных по договору долевого участия. Вы хотите приобрести таким образом квартиру, но не знаете, как правильно оформить процедуру? Нужно оценить, насколько велики риски покупки квартиры по переуступке прав и стоит ли вообще соглашаться на такую сделку?

Об этом и о других сопутствующих вопросах мы поговорим в рамках данной статьи.

Переуступка квартиры: что это?

Переуступка прав на имущество (называемое также цессия) – это один из применяемых в юридической практике вариантов сделки купли-продажи. Он заключается в том, что от продавца покупателю продаются не права собственности (обычно переуступаются недостроенные квартиры, не введенные в эксплуатацию, так что собственника у них не может быть по определению), а право требовать исполнения условия исходного договора (например, от застройщика передать квартиру участнику ДДУ после окончания строительства). Согласно принятой терминологии, тот, кот покупает право, называется цессионарием, а тот, кто их продает – цедентом.

Переуступка прав может совершаться на безвозмездной и возмездной основе. Конечно, в сфере недвижимости почти все сделки такого рода – возмездные, то есть, приобретатель права требования выплачивает обладателю определенную сумму. Чаще всего она меньше, чем исходная стоимость квартиры, однако для участника ДДУ и такой вариант может быть очень выгодным, если строительство затянулось, а деньги нужны срочно. Для цессионария же переуступка прав также выглядит выгодной: ему спешить некуда, а недвижимость приобретается по очень выгодным ценам. Таким образом, продажа квартиры по переуступке выглядит взаимовыгодной операцией.

Продажа квартиры по переуступке

Согласно нормам Гражданского кодекса, лицо, заключившее договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи или получившее права требования другим образом (например, при оформлении недвижимости по наследству), может распоряжаться этими правами по своему усмотрению, в том числе и переуступать их на платной и бесплатной основе. Казалось бы, никаких ограничений нет: дольщик может в любой момент продать права третьему лицу, конвертировав их в свободные деньги, если возникает такая необходимость. Однако есть одно важное условие: согласие застройщика. И это может существенно усложнить заключение договора цессии.

Со стороны строительной компании переуступка прав выглядит не очень выгодной: вместо проверенного дольщика внезапно появляется третье лицо, о котором ничего не известно, включая его платежеспособность (а ведь именно цессионарию придется выплачивать стоимость квартиры до ее полного погашения) и другие факторы. Потому обычно в ДДУ включается требование обязательного получения согласия от застройщика на переуступку прав. Причем это согласие отнюдь не формальное – компания может потребовать от дольщика «комиссию» в размере 1-3% от стоимости жилья за переоформление договора. C юридической точки зрения здесь все чисто, и застройщик действительно имеет право выставлять такие условия. Однако если подобного пункта нет, застройщика может уведомить постфактум, и претензий он предъявить не сможет.

Если квартира оформлена в ипотеку, это хоть и не делает переуступку прав невозможной, но дополнительно усложняет процедуру. В отличие от согласия застройщика, которое регулируется пунктом в договоре долевого участия, согласие банка получить придется в любом случае – таковы требования законодательства. И здесь лицу, которое желает приобрести право требования, придется приложить немалые усилия в том, чтобы убедить служащих финансового учреждения в том, что он является добросовестным покупателем, а не мошенником, и сможет полностью рассчитаться по кредиту. Банк в этой ситуации понять можно: прежде, чем получить средства на условиях ипотеки, заемщик проходит тщательную проверку, включая кредитную историю, наличие различного имущества, нахождение в различных базах нежелательных клиентов и т. д., а смена должника грозит большими рисками, и потому нередко следует отказ. Таким образом, чтобы оформить цессию, желательно, чтобы ипотека была полностью погашена.

Чем грозит переуступка прав на квартиру?

В юридической практике считается, что риски при переуступке права собственности на квартиру несколько ниже, чем при изначальном заключении договора долевого участия. К моменту подписания договора цессии уже понятно, что, скорее всего, дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, ведь обычно уступка прав оформляется на поздних этапах строительства. Тем не менее, риски все равно остаются:

• банкротство или финансовые сложности у застройщика – даже самые надежные с виду строительные компании могут стать банкротами, и это нужно учитывать. И хотя, как упоминалось выше, риски столкнуться с таким явлением при покупке квартиры по переуступке прав немного ниже, такой вариант также нельзя исключать. А банкротство, в свою очередь, ведет к задержкам или полной невозможности ввести здание в эксплуатацию, долгим судебным тяжбам и другим неприятностям;
• двойная переуступка прав – достаточно распространенная мошенническая схема, согласно которой права на требования квартиры одновременно «переуступаются» сразу нескольким лицам. Согласно законодательству, истинным цессионарием станет только тот, кто заключил такой договор первым, остальные же просто передадут свои деньги мошенникам, не получив ничего взамен;
• цедент не является обладателем прав на квартиру – вполне может оказаться, что лицо, которое переуступает права требования, на самом деле ими не владеет (то есть, речь снова идет о мошенничестве). В этом случае приобретатель прав просто-напросто лишится средств, не получив ничего взамен (договор не будет иметь юридической силы);
• признание договора цессии недействительным – если по каким-либо причинам соглашение будет расторгнуто (например, строительная компания или банк его оспорят), цессионарий сможет предъявить претензии только цеденту, а не застройщику. В таких ситуациях в лучшем случае можно рассчитывать на возврат средств, и то, если у второй стороны их не будет на момент разрешения спора, или в договоре была указана не вся сумма, можно остаться и без денег.

Чтобы не допустить развития по одному из сценариев, описанных выше, и снизить риски до минимума, рекомендуется заручиться поддержкой адвоката по недвижимости. Он проверит вторую сторону договора, подготовит необходимые документы, проследит, чтобы сделка прошла в строгом соответствии с законодательством. Всё это обезопасит клиента от различных неприятностей.

Заключение

Договор переуступки может быть очень выгодным обеим сторонам, но только в случае, если будут соблюдены все требования законодательства относительно таких сделок и минимизированы все риски. Чтобы обезопасить себя, желательно воспользоваться услугами адвоката по недвижимости.