Совершение сделок с объектами недвижимости

Сделки с недвижимостью совершаются регулярно, потому с ними может столкнуться любой человек. Но очень важной особенностью таких сделок является высокая стоимость объектов недвижимости, что существенно повышает риски сторон при заключении договора, а также привлекает множество мошенников. Потому для совершения сделок с объектами недвижимости нужно знать, как убедиться в честности намерений второй стороны, на что обращать внимание в договоре и как проверить объект недвижимости перед заключением договора. Обо всём этом мы поговорим в данной статье.

На какие условия сделки с недвижимостью нужно обратить внимание?

Договор купли-продажи или другой операции с недвижимостью всегда состоит из множества пунктов, где описываются все условия сделки, ответственность сторон, действия в случае наступления тех или иных обстоятельств и т.д. И если часть пунктов не сильно важны и не могут существенно повлиять на характер сделки, то другие важны принципиально, и именно на них стоит обращать пристальное внимание. Вот они:

• характеристики объекта – предмет сделки, он же – объект недвижимости, который вы хотите приобрести, должен быть указан в тексте договора, и при этом его характеристики должны быть расписаны максимально подробно: точное местонахождение, площадь, этажность, год постройки, техническое состояние, особенности объекта (например, не подведено электричество, требуется капитальный ремонт и т.д.). Чем подробнее будут прописаны характеристики объекта, тем меньше вероятность возникновения споров относительно недвижимости в будущем;
• сумма сделки – в тексте договора должна быть указана конкретная сумма в национальной валюте (рублях), которая передается покупателем продавцу. Как известно, существует распространенная практика указывать в договоре заниженные суммы, чтобы не платить высокие налоги на прибыль и не «светить» доходы, однако такой подход может привести к различным проблемам. Например, если сделка по каким-либо причинам будет расторгнута, продавец будет должен вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре, и добиться полного возврата будет крайне сложно;
• паспортные данные всех сторон сделки – для того чтобы договор был действительным, в нем должны быть указаны все данные продавца, покупателя и третьих лиц, если они принимают участие в сделке. Кроме ФИО, указывается адрес регистрации и данные паспорта. Если у одной из сторон представитель действует по доверенности, указываются также данные доверителя. Для детей, не достигших 14 лет, кроме данных их свидетельства о рождении вносятся также паспортные данные официального попечителя;
• правоустанавливающие документы на недвижимость – очень важно, чтобы лицо, выступающее в качестве продавца объекта недвижимости, действительно являлось его собственником. Подтвердить это могут документы, которые устанавливают право лица на владение недвижимостью. Это может быть предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, акт приватизации, решение суда, постановление местных органов власти о передаче объекта и т.д. Правоустанавливающие документы должны прилагаться к договору купли-продажи и обязательно указываться в его тексте;
• методы урегулирования конфликтных ситуаций – хотя это и не относится к обязательным пунктам договора купли-продажи недвижимости, рекомендуется всё же внести соответствующие положения в текст соглашения. Это позволит обезопасить себя от ситуаций, когда при возникновении спора относительно сделки будет непонятно, куда обращаться и как уладить конфликт, или, что еще хуже, он может быть улажен в интересах только второй стороны.

Для составления грамотного договора рекомендуется обращаться к профессиональному адвокату по недвижимости.

Как проверить объект недвижимости и провести сделку?

Прежде, чем подписывать договор, необходимо убедиться, что с приобретаемой недвижимостью всё в порядке. Существует специальная процедура, которая включает проверку как владельца объекта недвижимости, так и сам объект. Проводят проверку профессиональные юристы, которые, среди прочего, проверяют совпадение указанных и реальных характеристик объекта, отсутствие обременений (арест, залог и т.д.), историю недвижимости, личность продавца (не значатся ли за ним различные махинации и правонарушения в прошлом), подтверждение владения указанным объектом недвижимости (правоустанавливающие документы, записи в ЕГРН). Когда данные собраны, они предоставляются клиенту, и уже он принимает решение, стоит ли заключать сделку.

Если решение провести сделку с недвижимостью принято, дальше стороны действуют по определенному алгоритму:

• подписывается предварительный договор, вносится задаток – этот пункт не является обязательным, но обычно его применяют, чтобы показать серьёзность намерений, а также чтобы согласовать условия финальной сделки. В предварительном тексте договора указываются все основные положения сделки: характеристики объекта, стоимость, размер задатка и т.д.;
• подписание основного договора – самая важная часть сделки. Когда текст договора подготовлен, стороны в присутствии юриста (желательно) подписывают его. Важно проследить, чтобы от второй стороны документ подписал владелец или его законный представитель;
• передача денег и ключей – после подписания договора происходит процедура передачи денег (например, перечисление на счет или с помощью банковской ячейки), и после поступления средств продавец передает покупателю ключи;
• перерегистрация недвижимости на нового собственника – последний этап – это обращение в Росреестр с заявлением и подписанным договором и регистрация нового собственника объекта недвижимости. После получения обновленной выписки сделка завершена.

Если вы боитесь, что не справитесь с оформлением сделки самостоятельно, или не хотите стать жертвой мошенников, рекомендуется воспользоваться услугами юриста по сделкам с недвижимостью. Опытный специалист поможет избежать подводных камней, острых углов и проведет сделку максимально быстро и безопасно.

Заключение

Чтобы сделка с недвижимостью была безопасной, необходимо позаботиться о предварительной проверке продавца ми самого объекта, а также составить грамотный договор. А чтобы минимизировать все риски, рекомендуется воспользоваться услугой сопровождения сделок с недвижимостью.