Споры по договору аренды земельного участка

Хотите решить спор по договору аренды земельного участка?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Инна Белякова
Адвокат, Председатель
коллегии адвокатов
"ГАРАНТ ПРАВА"

По каким вопросам бывают споры по аренде земельного участка?

Земельные споры могут возникать по самым различным причинам, причем инициатором может быть как арендатор, так и арендодатель. Владелец может быть недоволен такими ситуациями:

арендатор нарушает условия договора – одна из наиболее распространенных причин. В договоре четко прописываются права и обязанности сторон, в частности лицо, арендующее землю, обязано следить за состоянием участка, использовать его по целевому назначению и т.д. В случае нарушения одного из пунктов договора арендодатель может инициировать расторжение аренды или потребовать принудительного соблюдения условий сделки;

арендная плата не вносится или вносится нерегулярно – по каким-либо причинам арендатор может перестать платить за аренду участка или платить меньше, чем оговорено условиями договора. Естественно, это невыгодная ситуация для собственника земли, и она провоцирует конфликт. Владелец может потребовать погасить долг, а если это не удастся, взыскать его в судебном порядке;

действия арендатора привели к конфликтам с соседями, нанесли ущерб собственности арендодателя – если лицо, арендующее землю, начало незаконное и несогласованное строительство, захватило часть соседних земель, повредило плодородный слой земли, снесло существующую постройку или нанесло другой урон, это также вызовет конфликт с владельцем и последующие споры, которые могут дойти до суда.

Для арендатора также есть ряд причин, вызывающих недовольство и конфликты:

арендная плата повышается вопреки условиям договора – в документе обязательно прописывается как размер оплаты за участок, так и порядок ее повышения (например, уведомление за месяц, согласование с арендатором и т.д.). Если эти условия нарушаются, это приводит к конфликту;

владелец отказал в продлении аренды – по закону действующий арендатор имеет льготное право на продление договора по его истечению. Но собственник может иметь другие планы и заключить сделку с новым арендатором вопреки желанию предыдущего. Очевидно, что это приведёт к спору;

сделка досрочно расторгается – обе стороны имеют право на расторжение договора аренды земельного участка, но только в оговоренных в документе случаях (например, при грубых нарушениях условий сделку второй стороной). Если такие нарушения не зафиксированы, арендатор имеет право оспорить решение владельца, в том числе в судебном порядке;

арендодатель нарушает другие условия договора – например, в обязанности собственника может входить внесение платы за коммунальные услуги, и если он этого не делает, коммуникации могут быть отключены, и арендатор не сможет в полной мере пользоваться участком. Очевидно, что это станет причиной спора.

Также есть и общие причины, которые приводят к спору вне зависимости от того, чьи права нарушаются: договор заключался под давлением, был нарушен порядок составления документа или он нарушает действующее законодательство и т.д.

Порядок решения спора по договору аренды земельного участка

Споры касательно аренды земли в большинстве случаев относятся к гражданским спорам, соответственно и решаются они в таком же порядке. Процедура предусматривает два варианта развития событий – мирное урегулирование спора или обращение в суд. В первом случае порядок действий следующий:

сторона, права которой нарушены, предъявляет претензии второй стороне (в письменной или устной форме – для гражданских конфликтов это не имеет значения);

стороны путем переговоров пытаются прийти к совместному решению, которое бы устроило и арендатора, и арендодателя. В зависимости от характера спора, решение может включать взимание недоплаченных средств за аренду, устранение нанесенного ущерба, подписание нового договора или дополнения к существующему;

если договориться не удалось, каждая из сторон оставляет за собой право обратиться в суд.

Стоит отметить, что в отличие от арбитражных споров, здесь попытки мирного урегулирования не являются обязательными, и лицо, чьи права были нарушены, может обращаться в суд напрямую. Судебные земельные споры решаются так:

истец готовит исковое заявление и пакет документов для подтверждения своей позиции. Документы могут включать копию договора аренды, результаты экспертиз, квитанции об оплате и т.д. – перечень сильно отличается в зависимости от обстоятельств конфликта. При составлении иска важно максимально полно описать сложившуюся ситуацию, указать на все нарушения, дать ссылки на законы и приложенные документальные свидетельства. Требования могут включать принудительное взыскание средств, разрыв договора или подписание нового;

иск подается в суд общей юрисдикции в том районе, где расположен спорный земельный участок. Для подачи заявления можно воспользоваться почтой (заказное письмо), многофункциональным центром (МФЦ) или занести лично в канцелярию суда. Главное – убедитесь, что с документами все в порядке, и узнайте дату первого заседания;

стороны во время рассмотрения дела отстаивают свои позиции, после чего судья принимает решение о том, чьи аргументы были более убедительными. Если истец хорошо аргументирует требования, они с большой вероятностью будут удовлетворены. В противном случае можно подать апелляцию.

Если вы хотите повысить свои шансы на успех, воспользуйтесь услугами адвоката по земельным делам. Он поможет подготовить необходимые документы, включая исковое заявление, и будет отстаивать вашу позицию во время рассмотрения дела в суде. Выбор грамотного юриста – залог успешного исхода процесса.